Меню

О чем этот сайт?

По мере чтения этого сайта, вы будете испытывать определенные эмоции, так как поймете, что можете воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости ради собственной безопасности. Более того, вы узнаете, что проверка юридической чистоты недвижимости, это не так уж и дорого, а в результате вы получаете нечто бесценное - безопасность ваших денег и жизни. Именно так: БЕЗОПАСНОСТЬ жизни и ваших денег. Вдумайтесь! Уже сегодня вы можете позаботиться о безопасности вашей сделки, обратившись к профессиональному юристу, не откладывая в долгий ящик. Покупка недвижимости - очень ответственная сделка и позаботиться о её безопасности наиглавнейшее дело! Не важно, решили вы прибегнуть к услугам риелтора или нет, это не помешает воспользоваться помощью опытного ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ. Вот уж если кто и знает все подводные камни предстоящей сделки, так это он, ведь перед его глазами - реальные примеры ошибок других покупателей. И что важно, это уже будет независимая оценка юридической чистоты сделки, в отличие от агентства недвижимости, напрямую заинтересованного в заключении сделки.

Покупка квартир в новостройках, как избежать обман?


Покупка квартир в новостройкахПричин мошенничества на рынке нового и строящегося жилья существует несколько. Их можно условно разделить на субъективные и объективные. К субъективным можно отнести правовую неграмотность граждан, которой более чем успешно пользуются мошенники, а также нежелание покупателей нести дополнительные расходы, например, воспользовавшись помощью профессиональных юристов. Объективной причиной можно считать сложившуюся правоприменительную практику.

Реальность такова, что застройщик (продавец недвижимости – прим. 74 Недвижимость) любыми способами старается избежать заключения договора долевого участия в строительстве жилья, для этого заключается, например, предварительный договор купли-продажи, с юридической точки зрения очень сомнительный. Почему? Да потому что гражданское законодательство однозначно требует четко идентифицировать объект недвижимости, а для этого он должен уже существовать, то есть быть построен, иметь кадастровый номер и т.п. Зачем застройщик (продавец недвижимости) идет на заведомое нарушение закона? С одной стороны, чтобы избежать дополнительных обременений, которые установлены в целях соблюдения интересов гражданина-покупателя. С другой – потому что нет жесткого контроля со стороны государственных органов и мер наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства.

Покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке имеет существенные отличия. Приобретая недвижимость на первичном рынке, вы вносите деньги вперед за еще только строящееся жилье. Если вы выбираете, скажем, квартиру на вторичном рынке, вы имеете возможность посмотреть ее и получить реальное представление о том, что вы собираетесь купить. Разница заключается и в правовых рисках.

Главное, на что надо обращать внимание при заключении договора на первичном рынке жилья, – это проверка документов, на основании которых составлен данный договор.

Во-первых, необходимо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам квартиру. То есть он должен показать вам документы, согласно которым она принадлежит именно ему.

Важно уделить внимание вопросу оплаты. В договоре должно быть четко прописано: «Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если не внести в договор данную формулировку, может случиться так, что к моменту окончания строительства квадратный метр вашего жилья подорожает (вырастет себестоимость). И либо вы будете доплачивать, либо… отправитесь в суд. Увеличиться может и общая площадь квартиры.

Когда государственная комиссия примет дом, начинается вторая волна расходов – выплаты, связанные с оформлением права собственности на квартиру. К ним относится, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (орган регистрации, БТИ и т.д.), а во-вторых, оплата услуг специалиста, которому вы решили перепоручить заниматься оформлением права собственности на вашу квартиру, поскольку это процесс достаточно сложный, требующий в том числе больших временных затрат.

Следует также обратить внимание на то, как в договоре решен вопрос оплаты коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Наиболее приемлема практика, когда коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Фактически это означает, что после подписания акта вы можете пользоваться своей квартирой. Однако во избежание осложнений в отношениях с инвестором-застройщиком лучше оплатить коммунальные услуги с момента, указанного у вас в договоре, а после получения квартиры по акту приема-передачи и оформления ее в собственность потребовать сделать перерасчет излишне оплаченных коммунальных услуг, в том числе путем зачета их в счет оплаты коммунальных услуг в будущем. А если вам не пойдут навстречу, то взыскать излишне уплаченные денежные средства до момента оформления квартиры в собственность в судебном порядке.

Российская практика такова, что чаще всего в договоре указываются довольно размытые сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию: такой-то квартал такого-то года. Важно при этом уточнить ответственность застройщика за несоблюдение сроков, обычно это 5 – 10% от стоимости квартиры. Если застройщик не уложится и в продленный срок, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с предусмотренными штрафными санкциями. Эти моменты, кстати, также должны быть отражены в договоре.

 Каким образом можно проверить покупателя/продавца?

Проверка продавца, если продавец является юридическим лицом, заключается в том, что необходимо получить у него следующие учредительные документы: учредительный договор; устав; документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании без доверенности (протокол общего собрания участников об избрании руководителя компании, уведомление налоговой инспекции о внесении сведений о действующем руководителе в ЕГРЮЛ); свидетельство о регистрации юридического лица и его перерегистрации (если имела место); свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН); выписку из ЕГРЮЛ.

Проверка продавца, если продавец – физическое лицо, заключается в проверке паспорта, выяснении дееспособности продавца, в частности, не состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это минимально необходимая проверка.

Если в сделке участвует посредник, требуется проверить наличие у него доверенность, убедиться в ее подлинности и действительности, внимательно изучить полномочия, прописанные в доверенности.

Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости?

Кто придет вам на помощь в этой сложной и неоднозначной ситуации? Во-первых, это юристы. Осуществляя правовое сопровождение сделки по покупке недвижимости, они смогут помочь своим клиентам не только в спорных ситуациях, но и на первый взгляд в рядовых случаях. Да, гонорар хорошего адвоката обойдется вам в кругленькую сумму. Но ведь и цена вопроса высока. Здесь уместно заметить, что в западных странах сопровождение сделок с недвижимостью осуществляют только юристы, а не риэлторы или какие-либо другие посредники. Это положение закреплено законодательством со всеми вытекающими неблагоприятными для нарушителей последствиями.

Во-вторых, вашими помощниками на рынке недвижимости могут быть риэлторы, однако их помощь заключается в оказании только посреднических услуг и не распространяется на дальнейшую судьбу квартиры.

В-третьих, безусловно, страховые компании, которые принимают на себя все риски своих клиентов.

Примеры наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости.

Надо заметить, что схем мошенничества при купле-продаже недвижимости немало. Однако у продавца квартиры гораздо больше шансов обмануть потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему недвижимость.

Вот несколько примеров.

Самая простая схема: один гражданин продает другому свое жилье, получает в полном объеме деньги, а потом подает в суд иск с требованием признать сделку недействительной на основании какой-либо причины. По решению суда покупатель возвращает продавцу его квартиру, а продавец покупателю – его деньги.

Однако очень часто с целью избежать налогов в договоре указывается гораздо меньшая сумма, чем та, которая фактически была выплачена за квартиру. И вот именно эту сумму, указанную в договоре, суд обяжет возвратить покупателю. А если у продавца денег уже нет, тогда покупатель останется и без жилья, и без денег.

Второй способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям, так называемая продажа по дубликатам. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих документов дубликаты. В течение одного дня он в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги – и был таков! В этом случае хозяином квартиры станет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Третий способ заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор купли-продажи. Покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого мошенники обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке.

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть все основания.

Для гарантированной безопасности сделки, консультация юриста вам всегда нужна!

Буду благодарен, если Вы поделитесь этой информацией:

Поделиться ВКонтакте Поделиться в Facebook Добавить в Twitter Опубликовать в Livejournal Поделиться В Моем Мире
Яндекс.Метрика