Меню

О чем этот сайт?

По мере чтения этого сайта, вы будете испытывать определенные эмоции, так как поймете, что можете воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости ради собственной безопасности. Более того, вы узнаете, что проверка юридической чистоты недвижимости, это не так уж и дорого, а в результате вы получаете нечто бесценное - безопасность ваших денег и жизни. Именно так: БЕЗОПАСНОСТЬ жизни и ваших денег. Вдумайтесь! Уже сегодня вы можете позаботиться о безопасности вашей сделки, обратившись к профессиональному юристу, не откладывая в долгий ящик. Покупка недвижимости - очень ответственная сделка и позаботиться о её безопасности наиглавнейшее дело! Не важно, решили вы прибегнуть к услугам риелтора или нет, это не помешает воспользоваться помощью опытного ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ. Вот уж если кто и знает все подводные камни предстоящей сделки, так это он, ведь перед его глазами - реальные примеры ошибок других покупателей. И что важно, это уже будет независимая оценка юридической чистоты сделки, в отличие от агентства недвижимости, напрямую заинтересованного в заключении сделки.

Как покупателю проверить юридическую чистоту сделки?


Как покупателю проверить юридическую чистоту сделкиИз практики 74 Недвижимость могу сказать, что довольно часто бывают случаи, когда граждане, воспользовавшиеся услугами агентств недвижимости, получают в свою собственность жилое помещение (квартиру, комнату), в которой, оказывается, все еще проживают некоторые члены семьи прежнего собственника этого жилого помещения, или данное помещение вообще продал человек, который не имел на это никакого права, поскольку он не являлся его собственником. Имеют место и такие случаи, когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям. Особенно часто такие ситуации возникают при перепродаже прав требования на будущую квартиру в новостройке по договорам уступки прав требования в долевом строительстве жилого дома.

Между тем обман покупателя или ущерб его интересам далеко не всегда наступает вследствие умышленных действий недобросовестных риэлторов.

Добросовестность риэлторов вообще можно рассматривать в двух разных аспектах:

• В первом случае риэлтор умышленно вводит клиента в заблуждение и фактически совершает мошеннические действия с его недвижимым имуществом или денежными средствами.

• Во втором случае риэлтор вводит своего клиента в заблуждение не специально, а ввиду безразличного отношения к возможным неблагоприятным последствиям и имущественным интересам своего клиента, проявляет безразличие и не соблюдает элементарных мер предосторожности от возможных недобросовестных действий со стороны контрагентов своего клиента.

И в первом, и во втором случае подобные ситуации достаточно опасны для клиентов и одинаково приводят к неблагоприятным имущественным последствиям.

Из всего сказанного можно сделать вывод, что риелторы могут не знать о необходимых мерах предосторожности, которые они могли бы предпринять для проверки юридической «чистоты» сделки, либо клиенты ведут себя излишне доверчиво по отношению к своим риелторам и сами не соблюдают элементарных мер предосторожности.

Поэтому, давайте рассмотрим возможные практические способы проверки добросовестности риэлтора и его контрагентов, а также некоторые способы проверки риэлтором добросовестности своих клиентов.

При заключении сделок с жилыми помещениями, важно проверить юридическую «чистоту» сделки (приобретаемой квартиры). Но как это сделать? Что именно необходимо проверять? Для того чтобы ответить на эти и другие вопросы, необходимо в первую очередь определить предмет возможной проверки.

При покупке, продаже, сдаче в наем квартиры (или иного жилого помещения) необходимо проверить следующее:

1) имеются ли какие обременения относительно приобретаемой квартиры, не наложен ли на данное помещение арест, иные ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает;

2) имеет ли лицо, продающее или сдающее данное жилое помещение, полномочия на совершение данной сделки. Другими словами, нужно выяснить, по какому праву продавец обладает данной квартирой, в результате какой сделки он ее получил, не оспариваются ли права продавца на данную квартиру в суде;

3) существуют ли какие-либо третьи лица которые заявляют определенные права на данное жилое помещение, о которых продавец умышленно умалчивает;

4) не проводились ли в данном жилом помещении несогласованные (самовольные) перепланировка или переустройство;

5) кто зарегистрирован в данном жилом помещении и какие это может иметь последствия для покупателя.

Все перечисленные действия может совершать риэлтор для того, чтобы своевременно предупредить неблагоприятные последствия и соблюсти имущественные интересы своего клиента. Однако покупатель, который сомневается в действиях своего продавца по сделке или в добросовестности своего риэлтора, тоже может сам проверить работу риелтора указанными способами.

Как это сделать?

Наличие арестов и обременений можно достоверно проверить двумя способами: при обследовании квартиры представителями бюро технической инвентаризации (БТИ), путем получения выписки из ЕГРП. После проведения обследования техниками БТИ выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем все равно понадобятся вам при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. В справке БТИ есть графа, которая укажет на то, наложен ли на данное жилое помещение арест. В регистрационной палате можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка из ЕГРП). Данная справка имеет достаточно важное значение, так как в ней указываются все сведения о зарегистрированных правах всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу.

Иногда бывают случаи, когда сведения, которыми располагает БТИ, не совсем свежие, то есть это не последние данные по жилому помещению, и поэтому при получении справки из БТИ можно сильно удивиться, узнав о том, что на покупаемую квартиру был наложен арест еще 3 года назад.

При этом такие сведения не означают, что арест с имущества не снят, в этом случае точные данные, действующие на момент заключения сделки, вам может предоставить выписка из регистрационной палаты. Такое положение дел в БТИ связано с тем, что в некоторых городах данный орган работает недостаточно оперативно и не всегда активно сотрудничает с органами, регистрирующими все права и обязанности по недвижимому имуществу.

Однако, если данные БТИ устарели и данные из регистрационной палаты покажут, что никакого ареста или иного обременения квартира на себе не несет, это не означает, что клиент может успокоиться и ни о чем не переживать. Если на жилое помещение когда-либо налагалось какое-то обременение, то это означает, что собственник данного помещения уже судился с кем-то из-за него. Поэтому такая информация должна стать для клиента или риелтора определенным сигналом к тому, чтобы более детально изучить «судьбу» данного жилого помещения.

Для этого изначально можно просто проверить правоустанавливающие документы собственника данного жилого помещения на предмет их соответствия тем сведениям, что он сам сообщает, и тем, которые указаны в выписке из регистрационной палаты. Во всех случаях основным и главным документом остается свидетельство о праве собственности на продаваемое жилое помещение и договор (купли-продажи, дарения, приватизации и т.п.), поэтому необходимо проверить наличие этих документов и подлинность (достоверность).

Риэлторам в своей работе нельзя «лениться», то есть перекладывать собственные обязательства по проверке жилого помещения на клиента. К сожалению, такие ситуации случаются достаточно часто.

Следует также знать и о том, что опытные мошенники при попытке обмана очередного клиента могут прибегнуть даже к подделке документов. В первую очередь в «группу риска» по подделке документов подпадает выписка из регистрационной палаты, поскольку она представляет собой документ, напечатанный на компьютере с подписью должностного лица и печатью регистрационной палаты. Данный документ не распечатывается на специально защищенной бумаге, не имеет водяных знаков или каких-либо других средств защиты, а подделка подписи и печати в настоящее время не составляет особого труда.

Подобные действия недобросовестных продавцов или риелторов являются мошенничеством. Однако если обратить внимание на размер наказания за это, то можно сказать, что данные виды преступлений не относятся даже к преступлениям средней тяжести, хотя мошенничество с жилыми помещениями реально причиняет гражданам серьезный ущерб.

Кадастровая выписка и план из БТИ помогут узнать о том, проводилась ли перепланировка (перевод жилого помещения в нежилое и т.д.). Причем перепланировка может проводиться по официальному разрешению (по решению органа местного самоуправления) либо по самостоятельному решению, то есть самовольно.

В соответствии с законом, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.

Законом установлено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Подобное положение законодательства может означать, что собственник, купивший такую квартиру, будет нести убытки, связанные с оформлением приведения ее в надлежащее положение в размере не меньшем, чем стоимость такой квартиры. Поэтому при обнаружении самовольной перепланировки, никак не оформленной, лучше сразу отказаться от подобной сделки. Второй вариант – если вам понравилась квартира и вы не в силах отказаться от нее, оцените возможные риски и начинайте переговоры с продавцом о снижении цены ввиду возможных в будущем финансовых расходов, связанных с согласованием перепланировки.

В ЖЭУ, ЖКО, адресном столе, паспортно-визовой службе можно узнать сведения о том, кто прописан в данной квартире. В случае выяснения сведений о том, что в данной квартире проживают либо прописаны родственники собственника, необходимо выяснить их планы на дальнейшее проживание в этом жилом помещении. Ранее действовавшее законодательство не позволяло принудительно выписать таких родственников из купленной квартиры, а особенно если там проживали несовершеннолетние. По искам таких родственников сделку купли-продажи жилого помещения суд признавал недействительной. Следовательно, покупатель оставался в убытке и доказать добросовестность своей покупки никак не мог. Однако действующее жилищное законодательство, предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Новое жилищное законодательство позволяет выписать (при необходимости – принудительно выселить) таких бывших членов семьи собственника, даже если это несовершеннолетние.

Не стоит забывать о значении такого метода проверки, как личный осмотр квартиры. При проведении личного осмотра необходимо быть предельно внимательным. Полезно будет детально изучить планировку комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома (по техническому паспорту БТИ) и сравнить с тем расположением, которое реально существует в приобретаемой квартире. Если продается совмещенная квартира (ранее это были две самостоятельных квартиры), то тем более следует узнать, какими документами, разрешающими проведение перепланировки квартиры, располагает собственник. Следует также помнить и о том, что наличие разрешения на перепланировку еще не означает, что она была проведена в соответствии со всеми требованиями, так как перепланировка должна проводиться еще и в соответствии с конкретно установленным планом.

Не помешает также и беседа с соседями по лестничной площадке или по подъезду. Они тоже могут помочь в установлении многих фактов, например сообщить, что родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели (собственник пустил их по договору коммерческого найма и плату взял уже до конца года), которых придется выселять уже вам (а вам это надо?). Соседи могут сообщить достаточно важную для вас информацию: например, как долго в этом доме живет семья продавца, какие у них складываются отношения с соседями. Подобные беседы помогут вам собрать большое количество информации о продавце, которую не смогут предоставить никакие документы. И еще один совет: с соседями лучше пообщаться в доверительной обстановке, не в присутствии продавца квартиры или риелтора.

Однако следует отметить и тот факт, что при любой проверке все равно могут остаться сведения, которые продавцу удалось скрыть от покупателя. Например, если при замене паспорта прежний собственник не поставил в нем отметку о том, что состоит в зарегистрированном браке (или ранее состоял), то вы об этом из других источников не узнаете. А между тем, если супруг воспользовался временным отсутствием своей супруги и продаст квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, то данный договор купли-продажи можно будет признать недействительным. В итоге покупатель рискует остаться без денег и без квартиры.

Теперь поговорим о том, как можно проверить добросовестность своего риэлтора.

В первую очередь вам необходимо проверить, запрашивал ли ваш риэлтор всю документацию, о которой уже говорилось в настоящей статье. Попросите предъявить эти документы и покажите их своему юристу. Если риэлтор начнет объяснять, что продавец – это его старый, проверенный клиент и он с ним уже не раз работал, то этим словам тем более не стоит доверять.

Клиента должно насторожить такое поведение риелтора, при котором он, готовясь к заключению с вами сделки, говорит, что все действия будут происходить непосредственно возле окна регистратора, а когда приходит в регистрационную палату, вдруг выясняется, что он не принес с собой какой-либо важный документ, например договор. Ни один человек, профессионально занимающийся оказанием услуг в сфере недвижимости, никогда не может забыть документы, необходимые для заключения данной сделки.

Покупателям нельзя быть доверчивыми. Все денежные средства следует передавать исключительно на основании расписки. При этом нужно проверить правильность ее составления и документы, подтверждающие личность лица, которое дает вам данную расписку.

В тех случаях, когда вам предлагают заключить какой-либо сложный договор, например договор цессии при уступке доли в строящемся доме, то сначала следует получить экземпляр этого договора, а затем сходить с этим документом на консультацию к независимому юристу.

В заключение хотелось бы отметить, что гражданам стоит быть более внимательными и менее доверчивыми, а риэлторам следует прилагать все усилия для того, чтобы предупредить возможные убытки клиентов.

Смотрите также:

……………………………………………………………………………………………………………………………………….

Сопровождение сделок Закажите прямо сейчас

юридическое сопровождение сделки с недвижимостью!

 

……………………………………………………………………………………………………………………………………….

Скачайте бесплатно сборник договоров для сделок с недвижимостью:

Сборник договоров в формате Word для сделок с недвижимостью

Буду благодарен, если Вы поделитесь этой информацией:

Поделиться ВКонтакте Поделиться в Facebook Добавить в Twitter Опубликовать в Livejournal Поделиться В Моем Мире
Яндекс.Метрика