Меню

Об авторе

Андрей Аванти - юрист по недвижимости. Первая моя сделка с недвижимостью состоялась в далеком 1991 году, в эпоху перестройки и развала СССР. Профессионально занимаюсь недвижимостью с 1998 года. Работая начальником юридического отдела крупного холдинга, разработал свою тактику проверки объектов недвижимости для безопасных сделок. Успешно осуществил не одну сотню сделок с коммерческой и жилой недвижимостью не только в своем городе, но и в: Челябинской области, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Свердловская область, Тюменская область, ХМАО, Омская область, Оренбургская область, Республика Удмуртия, Пермский край, Красноярский край, Республика Бурятия, Иркутская область, Нижний Новгород, Самара, Чита и другие.

Договор купли продажи недвижимости: как снизить риски?


Договор купли продажи квартиры снижаем риски

В любые времена, будь то кризис или подъем экономики в стране, жизнь людей сопровождается покупкой или продажей недвижимости: кто-то женится, вторые переезжают в другой район или город, третьи разводятся и делят квартиры, и так далее. Но как при этом не потерять свои деньги и остаться в живых? Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание при приобретении жилья и составлении договора купли-продажи недвижимости.

 

Что нужно проверять перед покупкой жилой недвижимости

В первую очередь покупатель должен проверить следующие обстоятельства:

  1. продавец недвижимости является собственником или нет?  проверить паспортные данные продавца
  2. требуется согласие на отчуждение супруга (или другого лица) или нет?
  3. имеются ли обременения (арест, ипотека и т.п.), которые сохраняются после продажи?

По первым двум пунктам проверка проводится довольно легко и не должна вызвать затруднений. Для этого возьмите у продавца паспорт, свидетельство на квартиру, получите в Росреестре выписку из ЕГРП и проанализируйте информацию содержащуюся в этих документах. ФИО собственника в свидетельстве и выписке должно совпадать с паспортными данными. Из паспорта и личной беседы выясните, состоит продавец в браке или нет, если состоит – когда приобреталась квартира, до брака или в браке? Если в браке, тогда от продавца потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости.

Третий пункт проверки (обременения) может оказаться более сложным. С отметкой в выписке из ЕГРП об аресте, судебном споре или запрещении регистрационных действий, всё должно быть понятно. Но, действующим законодательством допускается наличие и таких прав на жилое помещение (обременений), которые не отмечаются в выписке из ЕГРП, и покупатель не может их увидеть. Это относится к приватизированным квартирам, в которых кто-то из жильцов не стал участвовать в приватизации (например, дедушка или двоюродный брат). По закону граждане отказавшиеся участвовать в бесплатной приватизации жилья, сохраняют право проживания и пользования жилым помещением пожизненно!

Перечень лиц, имеющих право проживать в жилом помещении (даже при смене собственника) является существенным условием договора купли-продажи (статья 558 Гражданского кодекса РФ). Если вдруг в приобретенную квартиру заявится двоюродный дядя предыдущего собственника и потребует впустить его жить вместе с вами, а в договоре о нем не было сказано – это тот случай о котором мы предупреждали. Новый покупатель в этом случае конечно вправе в судебном порядке признать договор купли-продажи незаключенным и суд скорее всего с ним согласится. Но в этом случае покупатель должен вернуть квартиру бывшему собственнику, а тот в свою очередь вернуть деньги. Но как известно, взыскание долга может затянуться на годы.

 

Что нужно включить в договор купли-продажи

Чтобы избежать такой плачевной ситуации, покупателю необходимо сделать следующее. Вместе с продавцом в жилищной организации получить сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении на дату приватизации и не участвовавших в приватизации.

Затем нужно включить в договор купли-продажи условие о том, что эти лица не сохраняют права пользования жилым помещением и обязаны сняться с регистрационного учета (если они там зарегистрированы) к определенной дате. И самое главное – договор должен быть подписан собственноручно этими лицами. Если нет возможности представить этих лиц в Россреестр для подписания договора, можно оформить у нотариуса письменный отказ этих лиц от права пользования жильем и обязательством сняться с регистрационного учета. Этот отказ предоставляется в Россреестр вместе с договором.

 

Продам квартиру за полцены

Другим распространенным риском покупателя является риск купить недвижимость по привлекательно низкой цене. Вся хитрость в том, что если продавца признают банкротом, то все его сделки в течение 1 года могут быть признаны недействительными, если цена сделки существенно отличается от рыночной.

 

Поэтому, некоторые особо ушлые лица в преддверии своего банкротства пытаются продать свою недвижимость по более низкой цене, чтобы успеть получить хоть какие-то деньги и не делиться ими с кредиторами.

 

Дети

Еще одна категория собственников, усложняющая сделку купли-продажи жилья – дети. Если собственником или сособтсвенником жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом, с 1 января 2016 года все договоры купли-продажи в которых участвуют несовершеннолетние, подлежат удостоверению у нотариуса.

Вторая рискованная ситуация – когда ребенок не является собственником жилого помещения. В этом случае, по закону согласие органов опеки и попечительства не требуется. Но и в этом случае есть исключение. Если родители, хотя формально еще и не лишены родительских прав, но не исполняют своих родительских обязанностей – согласие органов опеки и попечительства все же требуется. Это относится в основном к неблагополучным семьям, которые продают свои квартиры, чтобы решить финансовые проблемы.

Таким образом, готовясь к покупке недвижимости, покупатель должен уделить тщательное внимание к проверке вышеприведенных рисков и внести в договор купли-продажи соответствующие условия.

В заключение необходимо отметить, что в законодательных органах активно обсуждается вопрос о реформе, в том числе и в сфере жилой недвижимости, что повлечет новые изменения в процедуре сделок с недвижимым имуществом.

Буду благодарен, если Вы поделитесь этой информацией:

Поделиться ВКонтакте Поделиться в Facebook Добавить в Twitter Опубликовать в Livejournal Поделиться В Моем Мире

Навигация по записям

Предыдущий пост:     ←
Следующий пост:    

Оставить свой комментарий

Яндекс.Метрика