Безвыходных ситуаций не бывает – говорил барон Мюнхгаузен… И тому свежий пример из моей практики.
Буквально на днях арбитражный суд вынес решение по весьма специфическому делу, которое я лично инициировал. Суть дела в следующем. Наша фирма являемся собственником магазина в Уфе, который по документам все еще числится как 3 квартиры, перевести в нежилое не успели. В начале года фирма решила продать помещение магазина, благо покупатель нашелся быстро, им стала предпринимательница Ольга.
Мы договорились, что оплата за помещение покупателем будет производиться в рассрочку на 9 месяцев равными суммами, эти условия были включены в договор купли-продажи.
Примерно через месяц Ольга сообщила, что ее здоровье ухудшилось и требуется дорогостоящее лечение, поэтому она отказывается от покупки и хочет расторгнуть договор купли-продажи.
Наш представитель и Ольга подписали дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи и сдали его в Росреестр. После этого Ольга сразу уехала на лечение в Европу.
Через пару недель мы получили из Росреестра уведомление о приостановлении государственной регистрации ввиду отсутствия заявления о регистрации перехода права собственности за подписью Ольги. Конечно, это была ошибка специалиста Росреестра, который принимал у нас документы и забыл взять у нас с Ольгой подписанное заявление на переход права собственности. Но мы не стали развивать эту тему, поскольку она была бесперспективна и отняла бы только время и силы. Поэтому, мы приняли меры для увеличения срока приостановления до 3-х месяцев и стали ждать возвращения Ольги, чтобы вместе с ней подать заявление в Росреестр.
В начале мая Ольга вернулась, были майские праздники и мы ждали их окончания. Но случилась беда, буквально через пару дней после возвращения Ольга от тяжелой болезни скончалась… Это был шок для всех, а для нас вдвойне, так как сделка осталась незавершенной и как всё исправить, мы просто не знали. Кстати, стоимость магазина была порядка 10 млн. рублей.
Поскольку за юридическое сопровождение нашего холдинга отвечаю именно я, мне пришлось срочно решать эту головоломку. Я перевернул тонны информации, проанализировал сотни судебных решений, но решения вопроса не обнаружил.
Но я не отчаивался, поскольку уже не однократно за свою практику находил выход казалось бы из самых безвыходных ситуаций. И я решил этот ребус!
Итак, на чем же я построил свою судебную защиту?
В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Итак, нам нужен был отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца, чтобы обжаловать его в суд.
Чтобы получить отказ, нам пришлось выждать до конца 3-х месячного срока приостановки госрегистрации. Кроме этого, я сообщил в Росреестр о смерти продавца, это было обязательным условием для дальнейшего успеха в суде.
После получения письменного отказа мне пришлось еще выбирать способ защиты и суд, в который нужно подавать заявление, поскольку от моего правильного выбора зависела судьба дела. Вариантов было три: либо в суд общей юрисдикции, при этом госпошлина составила 70 тыс. рублей, либо в арбитражный суд (госпошлина 2 тыс. руб.). К слову сказать, адвокаты в Уфе запросили за «решение» этого дела 1% от стоимости недвижимости, т.е. примерно 100 тыс.руб. Третий вариант был: ждать вступления в наследство наследников и договариваться с ними, но там бы возник вопрос с органами опеки, т.к. один наследник был несовершеннолетним.
Я принял решение подавать заявление в арбитражный суд и оказался прав. Аналогичной судебной практики не было, поэтому мне самому пришлось создавать этот судебный прецендент. Выбрав правильную тактику, мне даже не пришлось ездить на судебные заседания, после моих подробных консультаций в заседаниях участвовала наш региональный менеджер по торговле.
В итоге арбитражный суд принял решение обязать Росреестр осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Фирма» на недвижимое имущество.
Получив решение суда после вступления в силу, мы вернули свое право собственности на магазин.
Для тех, кто хочет подробностей, даю ссылку на картотеку арбитражных дел, смотрите номер дела А07-16155/2013 — http://kad.arbitr.ru/
Если вы попали с недвижимостью в трудную ситуацию, сразу обращайтесь за юридической помощью, вот мой номер телефона (кстати, арбитражные судебные дела веду по всем регионам России):
тел. 89507357627
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Загрузка...
