Как оформить договор аренды нежилого помещения

Как оформить договор аренды нежилого помещения
Как оформить договор аренды нежилого помещения

Как оформить договор аренды нежилого помещения. Образец акта приемки-передачи имущества. 

Современные реалии отечественного бизнеса таковы, что начинающий предприниматель испытывает большие трудности и потребности практически во всех начинаниях. Особенно это касается нужного помещения под офис или торговую площадку, найти которые сразу очень сложно. Поэтому лучшим выходом в таких ситуациях, является взятие недвижимости в аренду, для этого понадобиться оформление договора аренды нежилого помещения. Однако нужно знать некоторые проблемные вопросы и нюансы этого дела, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не понести серьезные убытки. Более подробно об этих нюансах мы поговорим в этой статье.

Особенности договора аренды для нежилых помещений

Договор аренды нежилого помещения – это один из самых наиболее часто заключаемых видов договоров, который заключают не только частные предприниматели, но и государственные структуры. Он заключается между двумя субъектами гражданско-правовых отношений касаемо аренды недвижимости. Его содержание заключается в том, что хозяин недвижимости (владелец) или же лицо, уполномоченное им для оформления договора (называемый арендодателем) обязуется сделать передачу своего недвижимого имущества другому лицу (нанимателю) на нужный ему срок. Также сразу в договоре утверждается и соответствующая арендная плата.

На законодательном уровне утверждение таких договоров аренды нежилых помещений регулируется в частности нормами Гражданского кодекса Украины (статьи 794-797), поэтому они имеют некоторые особенности и свои требования к структуре и необходимым элементам.

1. Во-первых, договор аренды нежилого помещения в Украине имеет свои важные аспекты:

1. объект (конкретное нежилое имущество – сооружение, дом и т.д.);

2. имеются конкретные сроки, на которые заключен договор;

3. плата за аренду, которая взимается с арендатора за использование им имущества арендодателя;

4. возможность восстановить имущество (сделать ремонт или замену) и описание, каким образом его нужно возвратить арендодателю;

5. обязательное исполнение обязательств по договору аренды;

6. взаимная ответственность сторон данного договора.

2. Во-вторых, это обязательная письменная форма заключения при найме здания, его части или другого капитального сооружения (ч.1 ст. 793 ГКУ). Устно заключить такой договор в принципе не допускается законодательством.

3. В-третьих, если договор аренды нежилого помещения оформляется на длительный срок (более трех лет), то его необходимо обязательно заверить в нотариальной конторе (ч.2 ст. 793ГКУ), а также у государственного регистратора (ст. 794 ГКУ).

4. В-четвертых, если нотариально не будет заверен договор аренды недвижимого имущества, то он признается априори недействительным и уже не надо будет даже судебного разбирательства по его признанию нелегитимным (с. 220 ГКУ). В таком случае оба участника договора должны возвратить друг другу все материально потраченные средства или возместить все расходы в случае невозможности возврата имущества.

Смотрите также:  Кровельные работы в Киеве

5. В-пятых, ключевой момент договора — это именно передача нежилого имущества. Для этого в договоре аренды нежилого имущества необходимо указать точно, какое конкретно здание, квартира или иной объект переходит в пользование. Также необходимо составить акт приемки-передачи данной недвижимости. Именно тогда, когда он будет подписан, начинается срок оплаты нанимателем за аренду.

Стоимость арендованного имущества: как ее определить?

Для правильного и юридически грамотного составления договора аренды нежилого помещения нужно верно оценить стоимость недвижимого имущества. Она определяется на дату заключения, исходя из фактических данных последнего документа по передаче в собственность имущества владельцу-арендодателю (она может быть получена в процессе приватизации, через покупку, получение путем дарения, по завещанию и прочее). Также может быть определена балансовая стоимость арендованной недвижимости, если она раньше состояла на учете в государственных структурах или в приватной фирме.

Также всегда указывается инвентаризационная стоимость объекта недвижимости. Она проводится через товароведческую оценку в БТИ.

Конечно же, наниматель может самостоятельно заказать независимую оценку недвижимости, которую по договору аренды нежилого помещения он хочет арендовать, однако на практике такое случается очень редко. Мало кто сегодня хочет нести дополнительные расходы (а стоимость такой оценки довольно серьезная) и решать возникшие проблемы. Поэтому обычно обе стороны при заключении договора используют ту стоимость, которая уже была где-то указана.

Что такое амортизационные отчисления?

На сегодняшний день Гражданский кодекс закрепил, что в договоре аренды нежилого помещения в Украине обязаны присутствовать амортизационные отчисления, причем с такой формулировкой: данные отчисления используются арендодателем для восстановления основного имущества, которым пользуется наниматель. Это значит, что конкретных сумм и порядка отчисления закон не предусматривает. В договорах аренды нежилого помещения прописывают такой порядок и сумму начисления, который по обоюдному согласию устраивает и нанимателя, и арендодателя.

Однако есть все же некоторые требования, наложенные Гражданским кодексом Украины касаемо амортизационных отчислений. В частности, статья 778 ГКУ гласит:

• чтобы восстановить каким-то образом имущество (его ремонтировать, заменить некоторые части и т.д.), наниматель обязательно должен получить разрешение арендодателя;

• наниматель имущества, согласовав заранее с арендодателем, может внести сумму потраченных им средств на амортизацию как часть платы за аренду недвижимого имущества;

Смотрите также:  Жилье премиум класса: что это значит?

• если арендатор самостоятельно сделал ремонт или иные аналогичные действия, он считается совладельцем новой полученной вещи совместно с арендодателем.

Обычно обе стороны данного договора решают вопрос возмещения амортизационных услуг по взаимному согласию. Также на сегодняшний день в договорах аренды нежилого имущества встречается такая форма договоренности – наниматель пишет письмо с предложением арендодателю провести какие-то улучшения на используемом им объекте, а тот своей подписью на письме разрешает их провести.

Также действует следующее правило, созданные нанимателем улучшения в арендованном имуществе являются его собственностью, если их можно отделить без ущерба для объекта аренды. Если же нельзя, то улучшение является собственностью арендодателя. Также по обоюдному согласию сторон решается и вопрос компенсации нанимателю за проведенные улучшения (это может быть уменьшение арендной платы, вычитание определенной суммы и т.д.).

Коммунальные услуги в процессе аренды: кто и как платит?

Сегодня в типовых договорах аренды нежилого помещения вопрос коммунальных оплат решается обычно двумя путями:

1. Арендодатель самостоятельно получает счета за коммунальные услуги нежилых помещений, сданных им в аренду, а потом выставляет их арендатору для оплаты.

2. По взаимному согласию в договоре аренды нежилого помещения прописывается обязанность нанимателя имущества самостоятельно оплачивать коммунальные услуги.

Также сегодня можно найти такие виды договора, в которых прописываются, к примеру, клининговые услуги уборки помещений. Оплата за предоставление таких услуг определяются, исходя из конкретной суммы по факту исполненных работ или же в расчете на 1 квадратный метр недвижимости.

Также следует обязательно учитывать такой важный нюанс, как возможность повышения коммунальных тарифов на электроэнергию, отопление, воду и т.д. Поэтому при оформлении договора обычно уточняют, что плата за коммунальные услуги для нанимателя варьируется в зависимости от действующих тарифов на коммуналку.

Договор аренды нежилого помещения – расторгаем правильно!

Расторжение договора имеет целый ряд особенностей, которые следует детально проанализировать.

1. Данный договор можно расторгнуть, как по взаимному согласию сторон, так и через судебное разбирательство.

2. Чтобы оформить расторжение долгосрочного договора, снова требуется обязательная регистрация нотариуса.

3. В случае если появляются основания для того чтобы расторгнуть договор, арендодатель может требовать их выполнить нанимателю, в противном случае он может обратиться в суд. Также в судебном порядке решается вопрос внесения дополнительных изменений в договор, если того требует арендодатель.

4. Условия для того чтобы аннулировать договор аренды нежилого помещения, могут возникнуть и у арендатора. Бывают, например, случаи, что арендодатель отказывается подписывать прошение о расторжении договора или внести какие-то изменения в его содержание.

Смотрите также:  Квартиры в Челябинске: как не стать жертвой мошенника

5. Бывает, что наниматель не успел вовремя освободить до завершения действия договора или его расторжения арендованную им недвижимость, он обязан вносить арендную плату далее за период просрочки.

6. Часто, скачивая с интернета типовые договора аренды нежилого помещения, арендодатели не обращают внимания или сознательно оставляют, а то и вводят новые нормы и условия аренды, которые не предусмотрены законом. В случае судебного разбирательства суд считает такие условия препятствиями, специально сделанными арендодателем для нанимателя и обычно выносит решение в пользу последнего.

Передача и возврат имущества – делаем по закону

Чтобы без проблем и нюансов передать арендованное имущество от нанимателя к арендодателю, необходимо снова, как и при передаче в аренду, составить акт приема-передачи имущества. Согласно статье 795 Гражданского кодекса Украины, в акте за взаимным согласием двух сторон фиксируется:

• состояние имущества, каким оно было на момент составления акта;

• неисправности и проблемы, которые нужно исправить нанимателю;

• замечания по использованию имущества и прочее.

Сегодня также можно заметить наличие фото- и видеодоказательств хорошего состояния помещений, которые наниматель возвращает обратно. Это действенный способ убедить арендодателя, что его имущество осталось в сохранном состоянии и избежать тем самым возможных эксцессов в виде судебных разбирательств.

Скачать акт приемки-передачи имущества

Действующее законодательство не установило точную форму акта приема-передачи имущества в аренду. Однако на практике выработаны основные принципы его составления и примерное содержание. Обычно в акте указывается главное – осуществляется передача имущества от арендатора к нанимателю в сохранном состоянии и комплектации, каким оно было на момент начала действия договора аренды нежилого имущества. Акт имеет дату, номер, подписывается обеими сторонами и один образец остается для арендатора, другой – для арендодателя.

И, конечно же, никогда не поздно обратиться в юридические компании и консультации, чтобы избежать конфликтных ситуаций и эксцессов в отношениях между арендодателями и нанимателями недвижимого имущества. Грамотность, внимание к деталям и добросовестность станут вашим залогом успешной аренды или сдачи в аренду вашего имущества.

А знание того, как оформить договор аренды нежилого помещения, несомненно помогут Вам.

Рекомендуем прочитать:

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения: Образец 2

Договор купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

Передаточный акт для договора аренды нежилого помещения

Образцы договоров

Ссылка на основную публикацию
Яндекс.Метрика