Инвестиции в коммерческую недвижимость

инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это довольно сложны вопрос в плане многообразия предложений на рынке на сегодняшний день. Парковочное место на территории международного аэропорта, дом престарелых, часть замка, и даже простой жестяной контейнер — это только некоторые возможности из целого ряда необычных инвестиций, которыми манит к себе рынок недвижимости. Как заявляют компании, предлагающие такие решения, можно достичь фантастической рентабельности инвестиций.

Однако, низкие процентные ставки по депозитам побуждают к поиску других вариантов размещения капитала. В своих поисках, тем не менее, следует быть предельно осторожными. Следует помнить о том, что там, где речь идет о высокой прибыли от инвестиций, всегда высоки риски потерять абсолютно все вложенные средства. Даже в тех сферах, где, казалось бы, инвестировать свои средства абсолютно безопасно, пожалуйста, будьте предельно осторожны и проверяйте все документы прежде чем приобрести тот или иной объект и инвестировать в рынок недвижимости.

Важно понимать, что под рынком недвижимости подразумевается не только покупка и продажа квартир, но и операции с коммерческими помещениями. К ним относятся отели, склады, офисы и, наконец, просто участки земли. Тем не менее инвестиции в коммерческую недвижимость очень привлекательны, и инвесторы постоянно ищут способы увеличить свои источники доходов, поэтому сегодня давайте произведем анализ рынка коммерческой недвижимости.

1. Рабочее место в офисном здании или помещении

Одним из новейших решений является инвестиция в помещение, предназначенное для сдачи офиса в аренду. К примеру, Вы можете не покупать целое здание, а выкупить 1 или 2 этажа или даже 1 или несколько офисов. Это может быть даже совсем маленькая комната всего с одним рабочим местом или даже просто 1 рабочее место в помещении. Речь идет о рабочем месте в коворкинг-зоне. Такое решение предложил американский разработчик из Манхэттена (Нью-Йорк). Сейчас эта идея все больше набирает обороты. Вместо того, чтобы работать дома или в кафе Вы можете на несколько часов арендовать рабочее место в коворкинге. Наиболее востребованы такие рабочие места в США. В то же время идея коворкинга начинает приобретать популярность и в Польше. По предварительным данным специалисты американского бюро статистики по рынку труда предполагают, что к 2020 году в США порядка 65 миллионов человек предпочтут работать в коворкинг-зонах, а это значит, что сейчас как раз есть смысл рассмотреть этот вариант в качестве потенциальных возможностей для инвестирования.

Хотите реальный пример?

Застройщик Манхеттенского офисного здания разделил его на отдельные помещения, идеально подходящие для коворкинга, и распродал их инвесторам по 25 000 USD каждое. Аргумент в пользу такой стоимости офиса был следующим: прибыль инвестора, который приобретал такие объекты коммерческой недвижимости по предварительным подсчетам должна была составить 3 400 – 4 000 долларов в год (арендная плата). Если бы прибыль инвестора была недостаточной, то ему гарантировалась возможность выйти из сделки и перепродать приобретенное помещение за 31 350 USD, что в любом случае было на 25% больше, чем та цена, которую он заплатил при входе в сделку. Таким образом, инвесторы точно ничем не рисковали. Теоретически получалось, что управляющая офисная компания планировала заработать столько, чтобы ей хватило на выплату денег инвесторам и плюс еще получение своей прибыли.

Как известно, за аренду одного места для работы в Манхеттене Вы должны платить от 350 до 750 долларов в месяц. Таким образов, арендодатель в сумме получает от 4 200 до 9 000 USD дохода в год. Потенциально этой суммы вполне достаточно для управления и обслуживания офиса и получения прибыли инвестору. Однако, невозможно не отметить, что для достижения именно таких результатов необходимо, чтобы все рабочие места были оплачены, а из практики мы знаем, что так бывает не всегда: бывают праздники, сезоны отпусков и другие обстоятельства из-за которых можно говорить о сезонности данного вида бизнеса.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: в чем может быть подвох?

При обещании Вам, как инвестору, любой высокой прибыли в процентах, Вам просто необходимо соблюдать особую осторожность и внимательно прочитать договор. Прежде всего, необходимо точно выяснить, что подразумевает под собой такое словосочетание как „гарантия прибыли”, которым очень часто пестрят рекламные листки и брошюры. Опыт показывает, что такие обещания стоят на самом деле немного, потому что такая «гарантия» совсем никак не защищает инвестора в случае неудачного развития бизнеса, а уж тем более при банкротстве застройщика, который предлагал Вам выгодный, на его взгляд, проект.

В любом случае, прежде, чем подписывать какие-либо документы, необходимо посоветоваться с адвокатом, потому что кроме возможности получения низкого дохода от инвестиций нужно также проверить застройщика на надежность, чтобы быть уверенным хотя бы на 80% в его невозможности банкротства.

Обратите внимание на то, что приобретая доже одно рабочее место, Вы оказываетесь на рынке аренды офисов, поэтому обращаем Ваше внимание на прописную истину: менеджер офиса или отеля в любом случае будет хорошо зарабатывать, и компании будет чем поделиться с инвесторами. Вот только будет ли он предлагать в первую очередь именно Ваше помещение или место в аренду. Здесь, естественно, как и практически везде, немаловажную роль играет человеческий фактор.

Не забывайте и о том, что в сфере экономики бывают периоды спада и роста. Если арендаторы в сложные времена покинут Ваш офис, то и у Вас это время не будет легким, поэтому подготовьтесь к нему по возможности заранее.

И наконец, помните о влиянии на рынок недвижимости курсов валют. Это также может как положительно, так и отрицательно повлиять на любые Ваши инвестиции.

2. Часть замка

Аналогичный механизм под названием «возвратная аренда» также существует не рынке недвижимости и предлагает интересные стратегии инвестирования. К примеру, у компании есть недвижимость, она продает ее Вам как инвестору, а потом сама занимается сдачей этой недвижимости в аренду, а Вам выплачивает фиксированный доход от нее. Зачем компаниям это нужно? На самом деле, все просто: деньги, которые кампания получает от Вас при продаже недвижимости, становятся активом кампании, и она может его использовать в своих целях, как правило, для дальнейшего расширения и роста.

Смотрите также:  Первичный и вторичный рынок недвижимости

Давайте рассмотрим действие этого механизма на примере шотландского замка Таймут. Возможность стать его совладельцем достаточно привлекательна и относительно недорога. Естественно, Вы не будете полноправным хозяином замка за небольшую сумму, но у Вас есть возможность приобрести в нем 1/13 долю. Весь замок оценивается примерно в 390 000 фунтов стерлингов, а стать владельцем доли можно всего лишь за 170 000 злотых.

Обратите внимание на тот факт, что в этом случае Вы становитесь совладельцем не просто какой-то недвижимости, а действительно уникального объекта: прекрасное расположение, спа-салоны, поле для гольфа, уникальная архитектура и сам отреставрированный замок XVI века. Согласно опубликованным данным, в течение 2-х лет инвестор получает доход с арендной платы в районе 7% от стоимости приобретенной недвижимости, а потом еще и процент с прибыли, которую приносит отель в размере 50%. Естественно, что это 50% дохода делятся между всеми инвесторами, но, тем не менее, есть о чем подумать.

3. Склад самообслуживания

Гораздо меньший капитал нужен для того, чтобы инвестировать средства в рынок складов самообслуживания. Эта форма увеличения доходов очень распространена в Польше, но если Вы захотите этим заняться, то Вам придется все создавать самому и с нуля. В то же время на Западе Вы могли бы купить часть склада, так называемый «бокс» у компании, которая целенаправленно занимается этим бизнесом и берет управление коммерческой недвижимостью на себя. При этом, Вам не нужно было бы изучать все это дело, а достаточно было бы только совершить покупку, оформить все необходимые документы и получать ежемесячные или ежеквартальные денежные переводы.

В качестве примера можно рассмотреть сотрудничество с компанией Capstone Investments, которая предлагает купить складские помещения в Великобритании. Размер минимального инвестиционного капитала в этом случае должен быть в районе 3,75 тысяч фунтов стерлингов для того, чтобы получать ежегодно прибыль в размере от 8 до 12% в виде дохода от аренды. Причем со временем этот доход будет расти. Если Вас действительно заинтересовала такая возможность инвестирования средств, то предупреждаем Вас о том, что получение самого высокого дохода таким путем также не лишены риска. Как и всегда, будьте осторожны и проверьте наличие всех подводных камней до того, как подпишете тот или иной договор.

4. Место для парковки

Другим малобюджетным вариантом получения прибыли являются инвестиции в парковочное место. Но сейчас мы говорим на о месте в гараже под жилым многоэтажным домом, а о месте на стоянке возле аэропорта. Существенным плюсом в таком методе вложения средств является опять же тот факт, что всем процессом занимается управляющая компания, а Вы только получаете ежемесячно средства на депозит.

К примеру, компания Гатвик Properties заявляет, что если Вы приобретете за 20 000 фунтов стерлингов парковочное место на стоянке возле аэропорта Глазго, то сможете получать доход от арендной платы в районе 8% от вложенной суммы в первые 2 года. Позже прибыль от инвестиций будет зависеть от наполняемости парковки, но по предварительным подсчетам доход должен составить примерно 11,3 тыс. евро в год на 3-4 годы и более, чем 13,5 евро в год — в последующий период. Если этой прибыли инвестору будет недостаточно, но в договоре прописано, что спустя 2 года место можно перепродать по цене на 25% выше первоначальной стоимости этого участка. В некоторой степени именно этот пункт договора и гарантирует выход их сделки с прибылью и заранее прогнозирует уровень цен, который будет на вторичном рынке через 2 года.

Мы также рекомендуем Вам до сделки внимательно изучить договор и посоветоваться со специалистом, чтобы обнаружить все подвохи, если таковые имеются, еще до сделки. Вообще, данный вид инвестиций доступен на рынке уже пару лет. Дрогой вопрос, что количество мест для парковки автомобилей возле аэропорта ограничено. Как следствие, на этапе строительства сначала предложение превышает спрос, но может так случиться, что все изменится и в какой-то момент спрос превысит предложение, а значит и цены на эти места будут расти.

5. Дом престарелых — это возможность для инвесторов с большим капиталом

Еще одна идея, которая постепенно набирает популярность — это инвестиции в дома престарелых. Эта возможность появилась по той причине, что государственной службе здравоохранения в последнее время все сложнее обеспечивать надлежащий уход за пожилыми людьми, число которых постепенно растет. В результате, на рынке стали появляться компании, которые начали зарабатывать в этом секторе. Единственный и достаточно существенный минус таких инвестиций — это большие затраты на недвижимость.

Здесь также используется модель движения средств, о которой мы говорили ранее — «возвратная аренда». Благодаря получению ежемесячных платежей за аренду помещений, компании, которые управляют домами престарелых, получают свободные средства для дальнейшего развития и расширения бизнеса, а для пожилых людей привлекателен тот факт, что они в сложный период своей жизни получают дополнительные средства, заботу, поддержку и уход.

Примеры подобных инвестиционных предложений Вы можете найти у таких компаний как Capstone Investments. В наше время она продает комнаты в двух британских домах престарелых в Ливерпуле и Ланкашире. В первом случае цена составляет 69 000 фунтов стерлингов, а во втором — 89 000. В любом случае, компания обещает ежегодный доход 8% от арендной платы на протяжении 10 лет, а потом возврат инвестиций, который будет зависеть от уровня прибыли, генерируемого объектом недвижимости.

Смотрите также:  Регистрация перехода права собственности: безвыходных ситуаций не бывает

Всем процессом здесь также занимается управляющая компания, а инвестор получает прибыль, размер которой обговаривается заранее. Кроме того, саму комнату можно выкупить за 115% от ее первоначальной стоимости.

Другим вариантом инвестирования может стать покупка всего бизнеса. Такое предложение делает компания Best Overseas Property Investments. Если у Вас есть от 400 000 до 1 000 000 фунтов, то Вы можете купить все здание дома престарелых целиком в Великобритании. Предложение компании сформулировано достаточно лаконично, и Вам сообщают, что можно рассчитывать на доход в районе 15% годовых. Прежде чем принять решение об инвестировании такой крупной суммы средств, Вам нужно обязательно проконсультироваться со своим юристом и бухгалтером, которые смогу просчитать, является данное предложение для Вас привлекательным или стоит поискать другие.

6. Покупка части комнаты в отеле

Еще одним из способов инвестирования является покупка комнаты в отеле. Здесь также Вашей недвижимостью будет заниматься управляющая компания, как мы уже описывали это в предыдущих примерах, а самому инвестору останется только получать прибыль в виде процента от арендной платы. В Польше, как правило, инвесторы получают 6-9% в год от стоимости приобретенной недвижимости, а вот на Западе рынок подобных инвестиций гораздо больше развит: Вы можете даже купить не всю, а только часть комнаты в отеле, то есть 1/5 или 1/20 долю в комнате. Благодаря такому низкому порогу входа, подобные инвестиции доступны большому количеству людей. Прибыль делится между всеми инвесторами в зависимости от объема приобретенных ими долей.

Например, на территории Уэльса есть роскошный отель Corran Resort and SPA. Стоимость одного номера может составлять более 455 тысяч фунтов. В то же время, если у Вас недостаточно средств на приобретение всего номера, то Вы можете купить 1/13 долю в ней и так же получать доход на равных правах с остальными соинвесторами. Это, можно сказать, доступные инвестиции для огромного количества людей. Если Вам такие инвестиции покажутся не особо привлекательными, то спустя пять лет Вы можете выйти из сделки, продав свою долю владельцу минимум за 150% от ее первоначальной стоимости.

7. Покупка комнаты или ее части в общежитии

Такая же модель «возвратной аренды» действует и в сегменте жилья для студентов. Именно им часть инвесторов и предлагают арендовать приобретенное ими жилье. Однако, здесь для инвесторов существуют определенные риски, потому что далеко не все инвесторы в состоянии контролировать студентов и их шумные вечеринки, которые могут причинять неудобства соседям. Для тех людей, которые опасаются заселять студентов, потому что однажды они могут прийти в квартиру и никого в ней не найти, также существуют управляющие компании. Они уже владеют подобной недвижимостью и могут продать инвесторам долю в ней.

В Великобритании можно найти огромное количество подобных предложений для инвесторов, и есть те компании, которые на рынке существуют уже много лет. Таким образом, работая в этом сегменте рынка, Вы можете переложить управление таким видом недвижимости либо на плечи управляющей компании, либо заниматься всем самостоятельно. Здесь все зависит только от Ваших предпочтений и выбора.

Например, в данный момент в Лидсе (Великобритания) существует множество готовых вариантов номеров для потенциальных инвесторов в общежитиях, которые уже достаточно давно отлично зарекомендовали себя на этом рынке. Цены на некоторые подобные номера начинаются с 49 000 фунтов стерлингов, а доходы владельцев в течение первых 3 лет после приобретения такой собственности составляют порядка 8% годовых. В Манчестере стоимость одноместного номера колеблется от 18,5 до 30 000 фунтов стерлингов, а доход от аренды за 48 недель в году может быть в районе 2 000 фунтов стерлингов. Такие цены на аренду жилья и гарантируют то, что Вы будете практически всегда обеспечены пассивным доходом.

При желании Вы также можете приобрести в собственность все здание общежития. Такие варианты сотрудничества предлагает кампания Savills. Например, в Кардиффе есть общежитие, в котором кроме 103 двухместных номеров есть еще 77 квартир. Это общежитие существует с 2010 года и в 2017 году прибыль его составила почти 163 000 USD.

Если Вы решите стать инвестором и приобрести номер или его часть в этом общежитии, то ориентировочная прибыль, на которую Вы можете рассчитывать, составит примерно 7,3% годовых. Если же Вы выкупите все общежитие, то прибыль должна быть больше, но опять же необходимо просчитать все возможные риски до того, как принять или отклонить данное предложение.

8. Бизнес на посуточной аренде квартир

Еще одним способом выгодной работы с недвижимостью является посуточная или краткосрочная аренда квартиры. Это хорошая альтернатива для тех, кто предпочитает домашний уют шумному обществу отеля. Большинство таких квартир достаточно просторны, оснащены всей необходимой техникой и кухней. К тому же чаще всего постояльцам могут предложить сервис, который не уступит по качеству обслуживанию в отеле — это приготовление еды для гостей, стирка, уборка и т. д.

Такой вид краткосрочной аренды очень популярен на реке Висла и постепенно распространяется по всему миру, потому что есть как минимум 2 причины его востребованности. Во-первых, далеко не все любят жить в отелях, а во-вторых соотношение цены и качества услуг здесь более привлекательно для туристов. Таким образом, уже существует достаточно много компаний, которые предлагают подобные квартиры в аренду на короткий срок, например, тем людям, кто много путешествует по миру и по нескольку раз в год посещает одни и те же места. Вместо того, чтобы каждый раз искать новое жилье, можно просто позвонить знакомому агенту по недвижимости и заселиться в уже знакомую квартиру.

С другой стороны, такой бизнес выгоден и для владельцев подобных квартир, потому что доходы от посуточной аренды практически в 2 раза выше, чем от обычной. Но на этом рынке есть свои сложности, и в некоторых странах существует запрет посуточной аренды. По данным Knight Frank, например, аренда жилья в Лондоне менее, чем на 3 месяца считается незаконной, в Нью-Йорке тоже самое относится к квартире, арендуемой менее, чем на 30 дней. В Сингапуре, если владелец квартиры сдает ее в краткосрочную аренду, то сам должен проживать в ней, но несмотря на все это, рынок быстро растет и развивается. Самую большую популярность это предложение приобрело в Америке, где такая форма аренды появилась уже в 80-е годы прошлого века, на втором месте по спросу на такие услуги — Европа, здесь рынок распространился с фантастической скоростью. Чуть менее популярен он в Азии, а затем по убывающей в Австралии, Южной Америке, на Ближнем Востоке и в Африке.

Смотрите также:  Как купить дом на вторичном рынке

Что касается России, то на территории нашей страны рынок долгосрочной аренды пока в 2 раза популярнее, чем краткосрочной, но кто знает, что ждет нас через несколько лет.

9. Спекулятивная покупка или перепродажа недвижимости 

Это гораздо более раскованная форма инвестиций, чем все перечисленный выше способы. Смысл заключается в том, что инвестор приобретает недвижимость на начальной стадии строительства, например, на этапе рытья котлована под будущий дом. Как только объявлен старт продаж, инвестор вкладывает свои деньги, оплачивая на этом этапе всего 10% стоимости готового жилья, а когда дом достроен, то он не торопится вносить оставшиеся 90% за квартиру, а просто ищет покупателя и уступает ему свои права на квартиру. То есть инвестор просто многократно увеличивает свою прибыль, используя эффект рычага, но в то же время он и сильно рискует, покупая недвижимость на уровне котлована, потому что дом может стать долгостроем, например, и тогда инвестор просто потеряет свои деньги или вернет их очень не скоро.

Рассмотрим реальный пример. Предположим, инвестор подписал предварительный договор на покупку помещения стоимость которого 500 000 рублей. Он платит залог в размере 50 000 рублей, а остальные он должен буде оплатить тогда, когда дом уже будет полностью построен и сдан застройщиком. Если бы инвестору удалось найти в течение нескольких дней покупателя, готового купить это помещение за 550 000 рублей, то его прибыль составила бы 100% (до вычета расходов). Другой вариант — это подождать, когда дом будет достроен на 90% и продать помещение в этот момент, например, за 700 000 рублей. Здесь прибыль больше, но опять же, риск того, что дом не будет достроен вовремя, никто не отменял.

Если же инвестор по каким-то причинам перестал отслеживать строительство объекта, а дом был достроен и сдан вовремя, то инвестору, если он не нашел покупателя собственности, надо либо выплатить оставшиеся по договору 450 000 на этом этапе, либо он просто теряет свои 50 000 и саму недвижимость. Поэтому подобные инвестиции оправданы в том случае, когда Вы точно знаете, что сможете найти покупателя на эту квартиру, то есть на рынке есть спрос на подобное жилье и, еще лучше, когда есть очень хорошая скидка на приобретение недвижимости, которую застройщик, как правило, предлагает на начальном и других этапах строительства.

10. Аренда морского контейнера компаниями у инвестора 

И наконец, давайте рассмотрим еще один интересный способ инвестирования, который по уровню прибыли можно соотнести с недвижимостью — это покупка контейнеров для перевозки грузов, например, большими кораблями или поездами по железной дороге. Казалось бы, зачем их покупать?
Если верить предложениям, которые размещены в интернете компаниями, занимающимися транспортировкой грузов морем, то они готовы арендовать у Вас такие контейнеры и выплачивать владельцу прибыль за их использование.

Давайте примерно рассчитаем, какая прибыль может быть в этом случае. Стоимость подобного контейнера может составить порядка 2 500 USD, но предложения услуг транспортировки грузов подобным методом обычно начинается со гораздо большей стоимости, например, от 4 100 USD. В результате, владельцу контейнера предлагается следующее: фиксированная арендная плата, которая обговаривается заранее или прибыль, которая будет зависеть от того, как часто контейнером будут пользоваться. В первом случае инвестор может получать 10-12% прибыли на вложенный капитал, а во втором случае — до 26%.

Договор на аренду контейнера может быть заключен на 15 лет. Кроме того, он должен быть застрахован, а если владельцу его будет недостаточно той прибыли, которую он получает с этой инвестиции, то через 3 года он сможет вернуть контейнер обратно компании по той же цене, за которую он его приобрел.

Опять же прежде чем инвестировать в это направление, надо убедиться, что риски сведены к нулю. Для этого необходимо найти всю информацию о компании, с которой Вы собираетесь сотрудничать, внимательно изучить договор, проконсультироваться со специалистом и убедиться, что Вы действительно сможете рассчитывать на ту прибыль, о которой говорится в документах.

Сложность заключается в том, что Вы вряд ли сможете отследить, где находится Ваш контейнер в данный момент и при необходимости заявить свои права на него. Кроме того, он будет перемещаться по разным странам, а у каждой из них свое собственное законодательство. И, наконец, почему сами компании будут арендовать контейнеры по 4 100 USD, если могут купить их за 2 500 USD. То есть, вопросов много, и на них обязательно надо найти ответы до того, как Вы подпишите договор с той или иной компанией. Инвестиции в коммерческую недвижимость в любом случае остаются очень рискованными, поэтому будьте острожные и проверяйте все, чтобы не потерять заработанные Вами средства.

Рекомендуем прочитать:

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Лизинг коммерческой недвижимости

Как купить недвижимость на Бали (Индонезия)

Недвижимость в Великобритании

Жилье премиум класса: что это значит?

Рекреационная недвижимость

Ссылка на основную публикацию
Яндекс.Метрика