Как продать квартиру купленную в ипотеку

как продать квартиру купленную в ипотеку
Как продать квартиру купленную в ипотеку

Как продать квартиру, купленную в ипотеку? Сначала этот вопрос кажется странным, но вообще такая ситуация довольно типична.

Например, взяла молодая семья в ипотеку квартиру, но прошло несколько лет, и у них дети родились, соответственно, требуется расширение жилой площади. Или, например, потерял человек работу, нашел другую, а зарплата на ней в 2 раза ниже. Соответственно, оплачивать большие платежи по ипотеке становится ему затруднительно, вот и приходится искать варианты. Если Вы узнали в этих ситуациях себя, то эта статья для Вас.

Итак, как продать квартиру, купленную в ипотеку и можно ли вообще продать недвижимость, обремененную ипотекой? Как провести сделку быстро и при этом не понести убытков?

Да, такую недвижимость тоже можно продать. Скажем больше: существует даже несколько вариантов, вот давайте их и рассмотрим.

Права собственника

Итак, приобретая квартиру в ипотеку, Вы имеете право ей распоряжаться практически как своей собственной. Например, можно жить в этой квартире самим, сдавать её, прописывать в ней других и так далее.

Но есть и нюансы относительно продажи этой собственности. Например, квартира, которую Вы купили в ипотеку, можно продать только с разрешения залогодателя. А им является банк, соответственно, его Вам никак не обойти. Значит, первым делом Вам по-любому надо будет обращаться именно в банк. А если Вы этого не сделаете, то сделку можно будет оспорить, и квартира просто перейдет в собственность банка. Мы бы так рисковать Вам не рекомендовали.

Зачем кому-то продавать квартиру, которая покупалась в ипотеку

Существует достаточно много причин, из-за которых люди хотят продать такого рода квартиру, например:

— Потеря работы и невозможность гасить ежемесячные, причем немалые, платежи;
— Желание приобрести квартиру большей площади, потому что есть неплохой доход и желание расширить жилую площадь
— Обстоятельства семейного и бытового характера, например, свадьба, появление детей или, наоборот, развод, желание уехать подальше от шумных соседей за стенкой или сменить район на более спокойный.

Кто готов приобрести квартиру, приобретенную в ипотеку?

Как правило, подобная недвижимость продается с хорошей скидкой и именно поэтому очень часто на подобные предложения откликаются опытные риелторы, которые понимают, что смогут перепродать ее с прибылью и, соответственно, заработать при этом. Следовательно, если хозяин квартиры, обремененной ипотекой, готов уступить ее со скидкой 20-30% ниже рыночной стоимости, то проблемы с продажей в этом случае не будет.

Эти же риелторы могут уговорить обычных потенциальных покупателей приобрести Вашу квартиру со скидкой 10%. Это те люди, у которых нет большой суммы денег, но есть огромное желание приобрести квартиру большей площадью на те средства, которые у них есть. Очень часто такие люди сомневаются, стоит ли покупать квартиру, которая находится в ипотеке, но если рядом будет опытный и грамотный специалист, который разъяснит им все нюансы подобной сделки, то они готовы будут заключить ее, лишь бы им объяснили, что и как следует делать, и где их ждут подводные камни.

Также на подобные сделки могут решиться те люди, которые очень хотят приобрести квартиру именно в Вашем доме или в Вашем районе. То есть, когда в городе строят новый хороший комплекс, то находится много людей, желающих в нем жить. В этом случае не стоит переживать по поводу продажи подобной квартиры даже обремененной ипотекой: её у Вас обязательно купят, несмотря на нюансы подобной сделки.

Итак, как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Мы уже выяснили, что такую квартиру продать непросто, поэтому первым делом Вам необходимо будет обратиться к представителю банка и озвучить свое пожелание.

Смотрите также:  Как подключить газ к частному дому

Сейчас существуют следующие способы продажи подобной недвижимости:

1. Погасить ипотеку досрочно.
2. Погасить ипотеку во время сделки.
3. Продавая квартиру, передать долг её новому владельцу.
4. Продажа ипотечной недвижимости банком.

1. Досрочная выплата ипотечного долга

Это способ, который легко понять, но сложно реализовать, по той причине, что продавец вынужден будет искать покупателя с наличными. Если говорить вкратце, то продавцу нужен будет от покупателя задаток, чтобы оплатить им всю задолженность по ипотеке, потом снять обременение со своей квартиры и только после этого уже можно будет продать её, как и любую другую свободную квартиру не обремененную долгом.

Рассмотрим все эти этапы подробнее:

— Продавцу сначала придется получить разрешение от банка на продажу ипотечной недвижимости. Иногда для этого требуется объяснить, зачем продавцу вдруг это все понадобилось.

— У представителей банка предварительно нужно будет уточнить сумму долга.

— Затем обе стороны должны будут составить предварительный договор (ПП) купли-продажи недвижимости и в обязательном порядке нотариально заверить его. Именно этот документ защитит интересы сторон. Составляя договор, обязательно нужно будет отметить в нем, что покупатель такой-то квартиры гасит кредит вместо собственника жилья, и оставшаяся часть долга по ипотечному кредиту вносится на счет в качестве аванса или, лучше даже написать, задатка (так будет действительно лучше, потому что если сделка будет сорвана покупателем, то этот задаток останется у хозяина недвижимости). Именно эти слова, прописанные в договоре, служат хотя бы теоретически защитой и для покупающей стороны на тот же самый случай.

— Затем продавцу необходимо выписать людей, которые зарегистрированы на данный момент в квартире. Это касается и ее владельца и несовершеннолетних детей. С представителями из органов опеки все вопросы решаются стандартно, тут никаких отличий нет.

— Потом продавец получает от покупателя задаток, относит его в банк и обременение снимается. Обратите снимание на тот факт, что задаток должен быть равен сумме долга.

— Потом обеим сторонам следует подписать все необходимые бумаги в рег. палате, в частности, сам договор купли-продажи недвижимости.

— Миновав все эти шаги, продавец получит оставшиеся деньги от покупателя.

Преимущества этого вида сделки:

— шаги самой сделки достаточно простые;
— сделка занимает минимум времени;
— продавец свободен в своих действиях, он независим от действий банка (кроме получения им разрешения на перепродажу своей недвижимости).

Недостатки подобной сделки:

— для покупателя это самый рискованный вид приобретения недвижимости. Риски возрастают на том этапе, когда продавец получает задаток за недвижимость, потому что после этого он может вдруг внезапно передумать продавать свою недвижимость, отключить телефон или вообще сменить номер, внезапно оказаться в больнице и даже умереть, а вынудить собственника, его родственников или наследников вернуть полученные деньги может оказаться не самым простым делом. Согласно нотариально оформленному договору во время судебного разбирательства прав окажется покупатель, но сам процесс может отнять много времени.

Когда применяется:

Из-за высоких рисков подобная схема чаще всего используется при продаже квартир в строящихся домах.

2. Погашение ипотеки в процессе сделки

Здесь банк является прямым получателем задатка. При этом сама сделка проводится продавцом. Естественно, если есть такая возможность, то мы рекомендовали бы Вам привлечь своего знакомого или рекомендованного друзьями риэлтора, чтобы он буквально за руку провел Вас по всем этапам сделки. Для нее Вам понадобятся две банковские ячейки.

Смотрите также:  Как зарегистрировать пристройку к коттеджу?

Рассмотрим все этапы подробнее:

— Сначала продавцу, как мы рассматривали в предыдущем примере, нужно заручиться поддержкой банка и получить его одобрение на продажу своей собственности.

— Затем необходимо уточнить сумму долга.

— Потом покупатель распределяет деньги по двум ячейкам: одна предназначена для банка (там сумма, равная долгу по ипотеке), другая – для собственника недвижимости (в неё помещается остаток, но он сможет забрать непосредственно после сделки).
— Затем сторонами подписывается договор купли-продажи и регистрируется он в Росреестре.

— Как только недвижимость зарегистрирована на покупателя, обязательства по оплате ежемесячных ипотечных платежей автоматически переходят к её обладателю, а у продавца появляется возможность забрать деньги из 1-ой ячейки и использовать их для погашения задолженности по ипотеке.

— После этого покупатель должен получить в банке закладную на недвижимость, задолженность по которой уже погасил к этому моменту продавец, и выписку из ЕГРН, в которой написано, что у данной недвижимости обременение теперь отсутствует. Как правило, весь этот процесс проводится в МФЦ.

— Когда все вышеперечисленное выполнено, продавец наконец забирает деньги из второй банковской ячейки и все счастливы.

Преимущества такой сделки:

Самый безопасный вид сделки на данный момент, потому что продавцу не надо бояться того, что покупатель внезапно исчезнет: он ведь уже заплатил деньги банку. Покупатель со своей стороны уверен, что и он сможет при возникновении такой необходимости, вернуть свои деньги, которые были уплачены продавцу, а банк в этой ситуации не только служит гарантом успешного совершения сделки, но и получает всю сумму, которую некоторое время назад он одалживал продавцу в кредит. В таком случае все выигрывают.

Недостатки этой сделки:

Фактически такие сделки контролируются банками. Ими же устанавливаются все сроки, которые, к сожалению, бывают неудобными для продавца или покупателя.

Когда применяется:

Такая форма оформления подобных сделок встречается чаще остальных, причем она популярна на любом рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном.

3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм», встречается довольно часто, потому что далеко не все люди могут расплатиться за квартиру «живыми» деньгами. При таком раскладе обязательства по выплате долга банку передаются новому обладателю квартиры либо на старых условиях, либо на новых. Здесь все происходит на усмотрение банка, потому что ему тоже надо оценить нового клиента. Выгода продавца очевидна: он может продать недвижимость практически без дисконта, а у покупателя появляется возможность приобрести недвижимость на рынке по лучшим условиям из существующих.

Покупатель в банке пишет заявление на получении ипотеки, а когда сумма банком одобрена, он ищет квартиру. Если в результате он находит жилье, на которое ипотека оформлялась в его банке, то она просто переоформляется на нового покупателя. А если банки разные, то тут будет рассмотрено перекредитование.

Тогда перерегистрацию залоговых прав проведет банк, который выдаёт кредит.

Пошаговые действия:

  • Как и в предыдущих пунктах, Вам следует сообщить представителю банка о том, что Вы собираетесь продать ипотечную недвижимость и заплатить всю сумму кредита.
  • Ищете сами (или с помощью банка) покупателей. Причем у них обязательно должна быть наличными сумма для первого взноса по кредиту не меньше той, что осталась не до конца выплачена Вами.
  • Подписываете договор о получении задатка и обязательно заверяете его нотариально. Здесь же прописываете название банка, который готов предоставить Вам кредит.
  • Теперь наступает очередь продавца вносить первый взнос вместо продавца (то есть долг по ипотеке). Покупателю лучше собственноручно передать деньги сотруднику банка.
  • В результате с недвижимости снимается обременение. Обычно на это уходит не более трех дней и сама услуга бесплатна. Оплачивается покупателем в обязательном порядке только выписка из ЕГРН.
  • Затем пакет всех документов необходимо отдать в банк, который готов выдать покупателю ипотечный кредит.
    После этого проводится процедура оценки выбранной квартиры.
  • Если всех все устраивает, то банк одобряет сделку, стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости, регистрируется переход прав собственности к новому владельцу, а продавец получает оставшуюся сумму денег.
Смотрите также:  Есть квартира? Возьми кредит!

Преимущества:

Минимальные риски для обеих сторон благодаря активному участию банка при оформлении сделки. Покупатель приобретает квартиру по довольно низкой стоимости на рынке.

Недостатки:

Непросто сделать так, чтобы все сошлось и нашлись в определенное время нужные люди да еще с необходимой суммой наличных для совершения сделки. Да и два банка тоже должны договориться между собой. В общем, сама сделка относительно непростая, и чаще всего подобные операции проводят только некоторое агентства недвижимости, чьи услуги, как правило, стоят довольно дорого.

4. Продажа ипотечной квартиры банком

Таким способом ипотечное жилье продается тогда, когда собственник его не оплачивал вовремя ежемесячные платежи за квартиру, либо тогда, когда он больше не может продолжать выполнять свои обязательства перед банком. В этом случае банк дает согласие на продажу его недвижимости, а у продавца уже просто вариантов нет. Такой вид покупки-продажи безопасен для всех участников сделки, так как квартира будет продана с торгов.

Этапы сделки:

получаем в банке одобрение продажи недвижимости. Чаще в подобных случаях даже сам банк или коллекторы требуют этого.
Получаем в банке подписанное согласие на продажу квартиры самим банком.

Представители банка оценивают квартиру, затем недвижимость выставляется на торги. Если покупатель долго не находится, то стоимость квартиры постепенно падает и против этого собственник жилья возражать не имеет права.

Для сделки также необходимо 2 ячейки: в одной покупателем размещается сумма, которая равна задолженности собственника по кредиту, а в другой — сумма, предназначенная для продавца. В случае, когда собственник жилья взял ипотеку недавно, другая ячейка вообще может быть пустой.

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, покупатель заключает еще один договор (предварительный) непосредственно с банком. Затем финансовая организация, выдавшая кредит, отправляет все бумаги в Росреестр, а банк дает доступ к первой ячейке.

Затем регистрируется переход права собственности на квартиру и только потом ячейку уже может открыть и продавец.

Преимущества:

Продавцу вообще не стоит переживать, потому что всем занимается банк. Именно поэтому сделка проводится без риска для обеих сторон.

Недостатки:

Как правило, в этом случае стоимость недвижимости значительно ниже реальной, потому что банку, прежде всего, важно вернусь свои собственные средства, а что в итоге останется продавцу, его вообще не волнует. Чаще всего, сумма, полученная от продажи квартиры как раз всего лишь полностью покрывает долг бывшего собственника недвижимости перед банком.

Когда и где применяется:

Такая форма продажи применяется финансовыми организациями только в том случае, когда заемщик средств уже точно не способен выплатить всю стоимость ипотечной недвижимости. Это крайняя мера как для заемщика так и для организации, предоставившей ипотечный кредит.

Итак, мы с Вами узнали несколько вариантов ответов на вопрос: как продать квартиру купленную в ипотеку. Если у Вас появятся вопросы, то, пожалуйста, задавайте их нашим специалистам на сайте. Всегда рады помочь!

Рекомендуем прочитать:

Как подготовить квартиру к продаже

Ипотечный договор: страхование жизни

Ссылка на основную публикацию
Яндекс.Метрика