Лизинг коммерческой недвижимости для юридических и физических лиц — что это такое?
Лизинг является формой инвестиционного финансирования предприятий и физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. В упрощенном виде лизинговая компания покупает выбранный объект для клиента (автомобиль или коммерческую недвижимость), а затем передает его клиенту для использования с возможностью выкупа после аренды, на сумму, определенную при заключении договора.
Предметом договора может быть объект инвестиционного характера, приносящий выгоду и подлежащий амортизации. Чаще всего это легковые и другие виды автомобилей, оборудование, а также оргтехника. Тем не менее все больше и больше компаний также принимают решение об аренде коммерческой недвижимости.
По сравнению со странами Западной Европы лизинг недвижимости в России все еще находится в стадии разработки. По данным Союза лизинговых компаний, в течение первых трех кварталов 2007 года лизинговые компании профинансировали недвижимость на сумму 1,98 млрд. злотых, из которых 44% составляли коммерческие и служебные здания и 35% — здания офисной недвижимости. Эти данные не включают результаты одного из лидеров рынка — LHI Leasing. Другими крупными игроками на рынке лизинга недвижимости являются: ING Lease, Райффайзен Лизинг, Миллениум Лизинг, BRE Leasing и Bankowy Leasing.
В настоящее время лизингом недвижимости может быть только коммерческая недвижимость, хотя министерство строительства уже создало проект, дающий возможность аренды квартир. В связи со спецификой и стоимостью имущества, лизинг недвижимости предназначен для крупных и средних компаний с соответствующей историей и стабильным финансовым положением. В дополнение к оценке клиента, тип и местоположение объекта, а также метод использования и планируемые доходы от него также принимаются во внимание.
Лизинг недвижимости использует как строительный, так и финансовый лизинг. Самое важное различие между ними заключается в налоговых суммах обоих контрактов. В рамках операционной аренды все арендные платежи в полном объеме составляют налогооблагаемую стоимость для пользователя. В финансовом лизинге, однако, этой стоимостью является так называемая процентная часть комиссионных и амортизация товара.
Подавляющим большинством договоров, заключенных в России, являются договора операционной аренды. Основная причина этого — более высокие налоги. Вторым существенным отличием между операционным и финансовым лизингом является минимальный срок контракта и, так называемая, стоимость выкупа. В операционном лизинге обе эти переменные определяются действующими нормативными актами (срок лизинга 10 лет, выкупная стоимость через 10 лет — 46% от стоимости на момент заключения договора аренды), в финансовом лизинге они могут свободно определяться сторонами договора.
Последняя особенность, которая отличает операционную аренду от финансовой, заключается в том, что в финансовой аренде право собственности на объект после окончания договора автоматически переходит к пользователю. В договоре операционной аренды пользователь имеет право либо выкупить объект договора для дальнейшего его использования, либо нет. Таким образом, лизинг может финансировать как существующую собственность, так и проект, который в настоящее время находится в стадии разработки. В последнем случае лизинговая компания также организует финансирование строительства объекта недвижимости.
Аренда недвижимости часто имеет обратную аренду. В этом случае предприниматель продает свою собственность лизинговой компании, а затем сдает ее в аренду, освобождая финансовые ресурсы, которые он может потратить на другие цели. При этом он имеет право продолжать использовать имущество и выкупать имущество после сдачи в аренду на сумму, указанную в договоре.
Преимущества:
- восстановление средств,
- дальнейшее использование имущества,
- возможность регулирования лизинговых сборов за счет средств, полученных от субарендаторов.
Предметом финансирования могут быть практически все виды коммерческой недвижимости, кроме земельных участков, которые еще не застроены, а именно:
- здания и офисы, коммерческие и служебные помещения,
- логистические центры,
- склады и производственные цеха,
- гостиничные сети,
- автосалоны,
- промышленная недвижимость.
Преимущества лизинга недвижимости:
- высвобождение средств, замороженных в сфере недвижимости — улучшение ликвидности компании и эффективное использование имущества (возврат с обратной стороны),
- получение дополнительных выгод в результате увеличения стоимости недвижимости в течение срока действия договора лизинга,
- долгосрочное финансирование,
- финансирование до 100% инвестиций,
- корректировка финансовых расходов (лизинговых платежей) с учетом ожидаемой прибыльности компании в отдельные периоды,
- оптимизация налоговых льгот путем включения всех лизинговых платежей в вычитаемые из налогов расходы (операционный лизинг) и сокращение амортизации (финансовый лизинг),
- дешевый источник финансирования,
- правовая определенность гарантируется регулированием договора лизинга в гражданском кодексе и налоговом законодательстве,
- письменная гарантия покупки недвижимости после лизинга,
- внебалансовое финансирование,
- срок аренды от 6 лет (финансовый лизинг) или от 10 лет (операционная аренда),
- возможность выбрать валюту лизинга.
Решение лизинговой компании о предоставлении лизинга не является мгновенным, как в случае лизинга автомобиля. Компания должна провести так называемый правовой аудит недвижимости: сформировать пакет документов, составить бизнес-план и отчет об оценке имущества. Время транзакции зависит главным образом от размера и сложности сделки и получения соответствующих документов, касающихся недвижимости.
Глядя на развитие российского рынка лизинга, постоянное увеличение стоимости и объема сделок такого типа, Вы также можете быть уверены, что с развитием западных предприятий, действующих в России, все большее число объектов недвижимости будет сдано в аренду. Вслед за западными компаниями, российские средние и крупные компании также начинают использовать эту форму финансирования.
Рекомендуем прочитать:
Инвестиции в коммерческую недвижимость