«Она прочная и красивая. Как по мне — она даже артистична! Я просто обожаю недвижимость». Эти слова приписывают одному из самых успешных бизнесменов в сфере инвестиций в недвижимость. Сегодня он — 45-й американский президент Дональд Трамп. Но еще до прихода в Белый дом уровень его состояния пересек отметку в 3 миллиарда долларов…
Инвестиции в недвижимость — один из самых эффективных методов вложения денег во все времена и во всех странах. Всем, кто хочет применить свое состояние именно так, необходимо понимать «законы» этой отрасли. Если есть готовые или почти готовые квартиры, которые можно приобрести, чтобы сдавать в аренду, то это, по моему мнению, очень хорошая инвестиция. Жилье становится только дороже, поскольку растут цены на строительные материалы и бензин. Растет также заработная плата строителей. Их не хватает, люди выезжают за границу, поэтому мы вынуждены поднимать зарплату работникам. «С каждым годом она будет расти еще больше», — говорит застройщик. Если начать строить дом в 2019 году, то на момент завершения строительства его стоимость составит значительно больше, чем сегодняшняя рыночная цена на новостройки. Сейчас стоимость аренды однокомнатной квартиры с автономным отоплением составляет около 200$ в месяц. Прибыль получается 10%, а банки предлагают 2-3% по вкладам. Аренда является очень востребованной, а желающие арендовать жилье находят его с большим трудом.
Содержание
Первичный и вторичный рынок. Какой лучше выбрать?
Тем не менее для инвестиций покупают недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Инвестиции в первичный рынок лучше тем, что люди получают все новое. Новую планировку и коммуникации. Дома имеют более развитую инфраструктуру и могут быть расположены в лучших районах. Кроме того, новостройки имеют преимущественно автономное отопление. Это очень сильно чувствуется в период межсезонья. Пока те, у кого центральное отопление, ожидают тепло в домах, собственники жилья с автономным отоплением чувствуют себя более чем прекрасно. Если покупать квартиры на стадии фундамента, то можно неплохо сэкономить, ведь неготовое жилье продаётся дешевле. Однако, это возможно только при условии, что застройщик надежный и всё-таки достроит и сдаст дом. Часто люди идут за дешевыми квадратными метрами, а теряют практически всё. Это и риск, и преимущество первичного рынка одновременно. Зато вторичный рынок может быть дешевле.
На сколько может вырасти цена жилья?
Эксперты прогнозируют, что за следующий год стоимость жилья вырастет на 10-15%, поскольку подорожали практически все строительные материалы, в частности бетон, песок, металл, кирпич. Цены на оптовые закупки горючего также поднялись. Цены на строительные материалы тоже постоянно растут. Квартиры будут дорожать, поскольку все материалы дорожают. Возможно будем меньше строить и будут меньше покупать, но от того стоимость не упадет. Дешевле не будет. За год инфляция может составлять до 10%. Так и цена на недвижимость дорожает на 10%. За полтора года жилье подорожало на 14%.
На сколько может вырасти аренда жилья?
Стоимость аренды зависит от экономической ситуации в стране. Если в городах будет нормальное предложение работы и возможность вести бизнес, то стоимость аренды жилья будет расти. Но если за границу начнёт выезжать больше людей, чем сейчас, то вряд ли цены на съемное жилье будут расти. На сегодняшний день аренда квартиры обходится в среднем в 10-15 тысяч рублей — это неплохая зарплата для большинства городов в России. Но нельзя отдать все за квартиру, ведь надо на что-то жить. На сегодня сложно прогнозировать рост арендной платы. Возможно, будет расти арендная плата на премиум-сегмент, а на бизнес, эконом — вряд ли. Разве что эконом будет подтягиваться к бизнесу.
Риски, или как выбрать застройщика?
Эксперты отмечают, что выбирая застройщика, следует учитывать целый ряд факторов и возможные риски. Ведь тот, кто инвестирует в недвижимость, должен быть уверенным, что застройщик использует качественные материалы, и вообще — сможет достроить объект. Здесь «лакмусовой» бумажкой риска является авторитет застройщика. Если это первое строительство компании, если в общем доступе есть максимум адрес отдела продаж (а вместе с этим, где сам офис компании — неизвестно), если вам не могут назвать имен основателей и руководителей фирмы (или вы эти имена впервые слышите), при отсутствии положительных отзывов об этой строительной организации — риски вложить деньги и «прогореть» довольно высоки.
Эксперты советуют работать с известными застройщиками и учитывать рыночную цену. Все строительные компании продают жилье по примерно одинаковой стоимости. Если кто-то продает очень дешево, то это должно вызывать подозрение. Эксперты подтверждают, что риск есть всегда, а рецепта, как не ошибиться с выбором — нет. Даже проверка документов еще не означает, что все будет хорошо. Потому что в начале строительства они могут быть в порядке, но строительство может и не завершиться. Или жилой комплекс будет достраиваться за счет жителей. В России также есть и политические риски. Застройщик может быть 20 лет успешным, а затем перейдет кому-то дорогу и компанию закроют. Вы должны выбрать проверенного временем застройщика, для которого важна репутация. В первую очередь надо смотреть на репутацию, а потом на документы.
Что нужно учитывать, приобретая недвижимость?
Расположение. Эксперты рассказывают, что сегодня спросом пользуется жилье в разных частях города, как в центре, так и в пригороде. Это связано с тем, что многие люди ищут дома ближе к работе, а рабочие места есть в разных микрорайонах. Квартиры в центре города интересуют студентов, потому что там сосредоточено большинство учебных заведений. Однако люди, которые имеют семью, при поиске жилья ориентируются не только на места размещения. Для них важны также охрана, освещение и обустройство придомовой территории, наличие детских площадок, детских садов, школ, аптек, магазинов вблизи возле дома и тому подобное. У разных категорий людей есть различные потребности и им соответственно подходят разные районы города.
Класс жилья. Эксперты говорят, что сейчас наиболее востребованным является эконом-жилье. В крупные города приезжает немало людей, но не все имеют возможность платить 10-15 тысяч в месяц за аренду квартиры. Хотя на сегодняшний день кажется что все, так как спрос значительно превышает предложение. Поэтому люди выбирают из того, что есть, а не то, где они хотят жить.
Тип отопления. В новых домах отопление преимущественно автономное, поэтому стоимость коммунальных услуг минимальна.
За сколько времени окупится приобретение недвижимости?
Эксперты провели небольшой расчет, за сколько времени может окупиться приобретение недвижимости, если сдавать ее в аренду. В качестве примера они взяли однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров. Ее средняя стоимость составляет 28 000 долларов. По нашей практике ремонт одного квадратного метра обходится в 150 долларов. Это еще плюс 6000 долларов. Таким образом квартира с ремонтом стоит 34 000 долларов. Если сдавать ее за 150 долларов в месяц, то она окупится за 18 лет, а если за 200 — то за 14 лет. Также отмечается, что следует учитывать добавленную стоимость. Кроме того, необходимо учитывать, что квартира будет служить не 10-20 лет, а десятки лет. По его словам, рентабельность больше, если покупать коммерческие помещения, поскольку их можно сдавать в аренду за 350 долларов. Они окупятся за 6-10 лет.
Что советуют экономисты?
Экономисты отмечают, что законы экономики свидетельствуют о том, что не стоит концентрировать внимание только на одном типе инвестиций. По словам знатоков, наименее выгодно вкладывать деньги в автомобили. Если нужна машина, чтобы передвигаться, то её стоит купить. В противном случае — нет, потому что автомобиль становится дешевле уже через полчаса после выезда из автосалона. Если рассматривать такой вид инвестиций, как банковские вклады, то их преимуществом является относительно беспроблемная возможность в любой момент перевести вложения обратно в деньги.
Минус таких инвестиций — низкие процентные ставки. У нас были периоды, когда процентная ставка была 10-12% и наши соотечественники, которые ехали за границу, хранили средства в наших банках. Сейчас таких процентов нигде нет, обычно это 2 или 2,5% по всему миру. В России это от 4% до 8%. Сегодня на рынке выгодно инвестировать в недвижимость и землю. Если мы сравним цену 10 лет назад и цену сегодняшнюю, то она будет отличаться в два-три, а то и пять раз. Эффект от любых инвестиций наступает далеко не на следующий день. Поэтому инвесторам и тем, кто планирует ими стать, стоит запастись терпением.
Рекомендуем прочитать:
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Кредит на покупку недвижимости за рубежом
Как купить недвижимость в Хорватии
Загрузка...
