Меню

Об авторе

Андрей Аванти - юрист по недвижимости. Первая моя сделка с недвижимостью состоялась в далеком 1991 году, в эпоху перестройки и развала СССР. Профессионально занимаюсь недвижимостью с 1998 года. Работая начальником юридического отдела крупного холдинга, разработал свою тактику проверки объектов недвижимости для безопасных сделок. Успешно осуществил не одну сотню сделок с коммерческой и жилой недвижимостью не только в своем городе, но и в: Челябинской области, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Свердловская область, Тюменская область, ХМАО, Омская область, Оренбургская область, Республика Удмуртия, Пермский край, Красноярский край, Республика Бурятия, Иркутская область, Нижний Новгород, Самара, Чита и другие.

Рынок жилья: новые мошеннические схемы



Что нового на рынке жилья?

 

С каждым годом все больше разрастается рынок жилья, и заодно с ним растет число мошеннических схем. Несмотря на то, что государство ведет интенсивную борьбу с мошенниками, занимается постоянным введением государственных программ, а также совершенствованием работающего законодательства, эти все меры никак не вредят приверженцам легкой наживы выдумывать и внедрять все наиболее диковинные схемы обмана. В этой статье на 74 Недвижимость рассказывается о самых любопытных схемах, которые встречаются на рынке.

Мошенничество с материнским капиталом

Самой из распространенных схем обмана, которую можно встретить на рынке жилья, это обналичивание материнского капитала.

Ни для кого не секрет, что в сети и в средствах массовой информации часто встречаются предложения обналичить материнский капитал. Если зайти на популярные сайты объявлений или известные форумы, там желающих оказать или получить такую криминальную услугу предостаточно.

В двух словах схема мошенничества заключается в следующем. Обычно в качестве продавца квартиры выступает родственник или знакомый человек. Сделка купли-продажи регистрируется в органах Росреестра, потом документы сдаются в Пенсионный фонд для оплаты сертификата, после чего, денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.

Аналогичным способом обналичивается сертификат, когда владелец сертификата, приобретает квартиру, но при этом ее рыночная стоимость завышена. В этом случае в договоре купли-продажи прописывается обязанность продавца вернуть покупателю излишне уплаченные деньги. Как раз эта сумма и составляет размер материнского капитала за вычетом услуг посредника.

Продавец и покупатель вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата. Причем риск того, что их обманет посредник, исключить нельзя, поскольку сама сделка изначально нелегальная.

 

Кредит в обмен на квартиру

Буквально недавно в некоторых регионах страны были зафиксированы новые случаи обмана покупателей на рынке жилья. Суть мошенничества заключалась в том, что мошенники умело маскировали выдачу кредитов, но в обмен за договор купли-продажи квартиры. Потерпевшие находили будущих кредиторов по объявлениям в газетах. Эти «кредиторы» выдавали наивным людям крупные займы под залог жилой недвижимости – но на самом деле заемщики подписывали реальные договоры купли-продажи, тем самым передавая жилье в обмен за кредит. Затем квартиры перепродавались, и новые владельцы выселяли бывших собственников на улицу.

Вернуть квартиру в этом случае очень проблематично, поскольку количество соучастников бывает очень большим. Обычно кредиторы оформляют квартиры не на свое имя, а на подставных лиц, причем на нескольких, по долям, что затрудняет дальнейшее расследование.

 

Расчеты с банковскими ячейками

В нашей стране до сих широко распространена юридическая неграмотность. Посмотрите, что творится – деньги по сделкам передаются до регистрации права собственности, сразу после подписания договора купли-продажи. Во многих цивилизованных странах передача денег от покупателя продавцу возможна только после регистрации сделки.

Но при этом все большую популярность получают взаимные расчеты с использованием банковских ячеек.

Ячейка арендуется в банке одной из сторон по сделке. Перед самой закладкой денег в банковскую ячейку, продавец или покупатель заключает с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указываются условия и сроки доступа к ячейке. Обычно ячейка арендуется на один месяц.

Доступ к банковской ячейке получает сторона при наличии исполнения (или неисполнения) перечисленных в соглашении условий. Например, продавец имеет право открыть ячейку при условии предъявления копии зарегистрированного договора купли-продажи. Или наоборот, покупатель имеет право забрать деньги из ячейки, если в оговоренный срок договор купли-продажи и право собственности на квартиру зарегистрированы не будут.

Банк не может контролировать сделку, он лишь обеспечивает доступ к ячейке при наступлении указанных событий.

Еще одним из советов является внимательное изучение самого договора, его существенных условий. Но более правильно обращаться за помощью к юристам, которые помогут оценить договор, а также возможные риски.

 

Продажа по доверенности

Нередки случаи, когда квартиры продают по доверенности уже после того, как сам владелец умер. Это противоречит закону, поскольку в случае смерти доверителя выдавшего доверенность, она прекращает свое действие, и в итоге, сделка после этого, естественно, становится недействительной.

Пример из жизни – наследник умершего владельца квартиры обратился в суд с целью оспорить сделку, в результате которой квартира была продана. Наследник настаивал, что  спорная сделка ничтожна, поскольку была заключена недобросовестным представителем на основании доверенности уже после смерти собственника квартиры. Судебный процесс длился очень долго и только Верховный Суд поставил в этом деле точку, признав сделку ничтожной.

Поэтому, рекомендую до совершения сделки убедиться, что лицо выдавшее доверенность живо-здорово и отдает отчет своим действиям. Это также не помешает для избежания ситуации, когда доверенность была отозвана.

 

Продажа под видом дарения

При этом способе мошенник предлагает вместо заключения договора купли-продажи подписать договор дарения.

Простому человеку может показаться интересным и заманчивым данное предложение, так как оформление дарения обойдется дешевле. Обычно мошенники еще мотивируют тем, что в результате дарения квартира будет принадлежать только покупателю, и в случае развода супругов другой супруг не сможет претендовать на половину квартиры.

Но каким бы хорошим способом не было заключение договора дарения вместо купли-продажи, последствия ждут самые суровые – аннулирование договора.

Продавец в течение года в любой момент может оспорить сделку дарения, ссылаясь на ст. 179 Гражданского кодекса РФ, где поводом для признания этой сделки недействительной указано ее совершение под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальной сделки).

В этом случае защитить свои права и доказать злонамеренность мошенников будет практически невозможно.

Помимо всего сказанного, не забывайте, что если вы не являетесь родственником дарителя, то вам еще придется заплатить приличную сумму налога зависящую от стоимости квартиры.

 

Коварный предварительный договор купли-продажи

Одной из самых распространенных ловушек, в которые могут попасть неопытные покупатели на рынке нового жилья, является заключение некоего «предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме».

Фирмы-застройщики при строительстве нового жилья и заключении договоров с дольщиками должны руководствоваться положениями закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако недобросовестные строительные компании вместо договора о долевом участии предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым застройщик обязуется в будущем, после постройки жилого дома, заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры.

По предварительному договору купли-продажи у застройщика не возникает практически никаких обязательств перед дольщиком, поскольку такой вид договора прямо не предусмотрен и не подлежит регистрации. Кроме этого дольщик не имеет права  требовать от строительной фирмы соблюдения срока сдачи строящегося дома, а также получения компенсации за такую просрочку.

Но самое опасное в этом способе – застройщик может заключить несколько предварительных договоров с разными лицами по продаже одной и той же квартиры, а в будущем отказаться заключать с вами основной договор купли-продажи, в лучшем случае вам вернут денежные средства, которые вы уплатили по предварительному договору.

 

Незаконное присвоение – рейдерский захват

Но самыми опасными и тяжкими по последствиям в сфере оборота недвижимого имущества считаются схемы рейдерских захватов. Этим опасностям в основном подвержен рынок вторичного жилья.

Поступают рейдеры следующим образом. В Росреестр представляется фальсифицированный договор купли-продажи. После регистрации недвижимое имущество выбывает соответственно из владения законного собственника, а рейдеры для образования добросовестного приобретателя совершают ряд сделок по перепродаже этой недвижимости и в итоге продают его ничего не подозревающим людям.

В соответствии с законом все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Регистрация права собственности в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поэтому, судебные споры по делам связанным с рейдерским захватом проходят очень тяжело и длительное время.

 

Надеюсь, что приведенная в статье информация поможет вам избежать проблем при сделках с недвижимостью и убережет от хитрых мошенников, которых еще хватает на рынке жилья. Действуем по принципу: Осведомлен, значит вооружен!

Читайте также:

 

 

Буду благодарен, если Вы поделитесь этой информацией:

Поделиться ВКонтакте Поделиться в Facebook Добавить в Twitter Опубликовать в Livejournal Поделиться В Моем Мире

Навигация по записям

Предыдущий пост:     ←
Следующий пост:    

Комментирование закрыто.

Яндекс.Метрика