Система ипотечного кредитования в России
Еще в VI в. до н. э. древние греки использовали слово ипотека в отношениях складывающихся между должником и кредитором. Ипотека – слово, произошло от др. греческого слова hypotheke, которое дословно переводится как стойка, подпорка. Эта подпорка с надписью стояла на земельном участке обслуживающим долг и обозначала права кредитора на эти владения в случае не исполнения обязательств перед ним.
Современный термин ипотека несколько расширил свое определение: «Ипотека», есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Кроме того, «ипотека» подразумевает ценную бумагу — «закладную». Документ удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.
Для нашей страны 1998 год — это отправная точка в появлении и развитии такого механизма как ипотечное кредитование когда был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С этого момента правовые отношения между кредитором и должником регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от No 102-ФЗ. А также нормативно-правовыми актами и судебной, арбитражной практикой.
Ипотечные кредиты бывают нескольких видов
С древних времен объектом ипотеки всегда являлась земля, точнее, её участок. В наш век ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога не только землю, но и жилые дома, здания, квартиры и другие сооружения.
Основные виды ипотечных кредитов делятся на:
1. коммерческую недвижимость;
2. загородный дом;
3. квартиру на вторичном рынке жилья;
4. долевое участие в строительстве.
Способом обеспечения выполнения обязательства является залог. В качестве залога может приниматься, как приобретаемая квартира и инвест-права, так и имущество, которое уже находится в собственности потенциального залогодателя.
Так же ипотечные кредиты могут быть целевого и нецелевого использования (без требования документального подтверждения использования кредита по назначению).
Права залогодержателя
Залогодержатель – это кредитор, являющийся физическим или юридическим лицом, и взявший в качестве обеспечения обязательства залог.
Он вправе:
1. Требовать регулярного предоставления регламентированной бухгалтерской отчетности, для оценки финансового состояния заемщика.
2. Осуществлять проверку и оценку текущего состояния заложенного имущества залогодателя.
3. Контролировать сделки связанные с заложенным имуществом.
4. Осуществлять иные права, предусмотренные законодательством и договорными отношениями.
Этапы оформления ипотечного кредита
1. Подготовительный этап – поиск объекта недвижимости и подбор подходящей банковской программы кредитования.
2. Оценка недвижимости и андеррайтинг.
3. Подготовка всех необходимых документов для оформления сделки.
4. Составление, согласование и подписание договора ипотеки.
5. Регистрация ипотечной сделки в ЕГРП.
6. Ипотечное страхование.
Почему банкам выгодна ипотека?
Маржа в ипотечных сделках, как правило, небольшая и к тому же оборачиваемость заемных средств тут очень низкая (как правило, кредиты выдаются в среднем на 25 лет), тем не менее, ипотечное кредитование имеет ряд существенных плюсов:
1. Невысокие проценты восполняются высокой надежностью, а так же возможностью диверсификации своего кредитного портфеля, а в ряде Европейских стран и различными льготами и субсидиями со стороны государства.
2. Ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом у инвесторов, так же благодаря своей высокой надежности. И это не смотря ни на какой мировой финансовый кризис.
Ставки по ипотеке
Система ипотечного кредитования в России пока еще, к сожалению, не совершенна. В нашей стране средние ставки по ипотеке достаточно высоки от 8-12 % (в США ставка 3-4 %), сумма зависит от суммы оценки имущества передаваемого в залог и финансового состояния заемщика, срока кредита и т. д. Так же существует ряд программ дотированного льготного кредитования (например, программа Молодая Семья), но условия этих программ далеки от реальной жизни в России, что делает эти программы бесполезными и недоступными большинству населения.
Механизмы кредитования
1. Кредитование с фиксированной ставкой.
2. Кредитование с плавающей ставкой. Этот способ наиболее распространен при кредитовании в иностранной валюте. Ставка пересматривается через определенный период и зависит от средней ставки по кредитам на межбанковском рынке и суммируется с фиксированным процентом (маржой банка).
3. Кредитование с регулируемой отсрочкой. Суть этого механизма в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов своего дохода.
Рекомендуем прочитать:
Военная ипотека: условия предоставления и порядок оплаты
Хорошее время для покупки квартиры
Как продать квартиру купленную в ипотеку
Ипотечный договор: страхование жизни
Быстрострахование. Страхование недвижимости и авто
Покупка квартиры за минимальную стоимость: советы по приобретению