Все чаще нас спрашивают: «Брать ли ипотеку в 2019 году». В конце 2018 года уже было известно, что Центробанк повышает ключевую ставку, а вслед за ней и ипотечную ставку. В это время граждане, которые успели получить решение кредитных комитетов банков по старым ценам и по старым ставкам, спешили купить квартиру. Поэтому, возможно, это был именно такой краткосрочный всплеск, который длился два-три месяца, пока действует решение кредитного комитета.
На цены влияет всегда спрос. В тот момент, когда уменьшалась ключевая ставка и вслед за ней снижалась ипотечная ставка, то мы в прошлом году увидели ипотечный бум. Реально в России был рекорд в прошлом 2018 году по количеству выданных кредитов и по суммам. Но это происходило именно потому, что снижались ставки.
Сейчас ставки повышаются. Есть статистика, что при увеличении ипотечной ставки на один процент спрос уменьшается на 20%. К сожалению, прогнозы на 2019 год в связи с увеличением ставки НДС, повышением инфляции, не совсем утешительные. Граждане будут больше тратить из своих накоплений, значит, соответственно, их покупательская способность для покупки квартиры, для улучшения жилищных условий будет снижаться.
Есть один фактор, который может свидетельствовать о том, что цены на недвижимость будут расти. Эта тенденция связана с законодательством, которое вступит в силу с 1 июля 2019 года. Все застройщики должны будут продавать свои квартиры с помощью эскроу-счетов, а не напрямую, как это они это делали ранее.
Такая процедура с привлечением банковских кредитов, с усложнением собственно процедуры для застройщиков придёт к тому, что себестоимость строительства будет выше. Соответственно застройщики захотят переложить эти расходы на покупателей. Застройщики всегда получали деньги напрямую. Достаточно было организовать там котлован, вывесить объявление о том, что продаются квартиры и граждане уже несли свои деньги. И естественно, что большее количество застройщиков не всегда выполняли свои обязательства.
К сожалению, банкротство застройщиков и обманутые дольщики это явление такое вечное, как весь наш рынок недвижимости. Последние громкие скандалы с партией обманутых дольщиков заставляют правительство всё-таки ужесточать меры и единственное правильная мера – передать контроль прихода денег от граждан и расхода средств банкам. И, собственно, вот поправки и были внесены в прошлом году.
Они вступают в действие с 1 июля 2019 года и предполагается, что теперь гражданин, который хочет приобрести квартиру в новостройке, оставляет свои деньги на эскроу-счете в банке. Эти деньги — это такой своеобразный депозит, он раскрывается только после того, когда застройщик отдаст ключи дольщику и оформит на него зеленку. Если раньше застройщики пользовались бесплатными кредитами от граждан, то теперь у них такой возможности больше нет.
Проблема ещё в том, что банки тоже банкротятся не реже, чем застройщики разоряются. Но вроде бы правительство это тоже предусмотрело. Эскроу-счета будут открываться только в 20 специализированных банках с государственным участием. В зависимости от жилищных условий или личных обстоятельств жизни если вы хотите разъехаться, например, с родителями и у вас достаточно остро эта проблема стоит, то рекомендуем брать сейчас ипотеку. Если вы можете подождать и, как уверяет нас правительство, ситуация стабилизируется и ключевая ставка пойдёт вниз, то вы можете, наверное, взять по ставке ниже в будущем.
Опять же брать ли ипотеку в 2019 году, если в прошлом году на всех уровнях власти, включая президента, уверяли, что ипотека будет на уровне 7-8%. Но опять же, вы можете взять сейчас по 10,5%, а потом, если это случится, то можно рефинансировать, как это, собственно говоря, было раньше. Это что касается ипотечной ставки, то есть не нужно бояться таких колебаний.
Рекомендуем брать ипотеку, если есть необходимость в ней сейчас. Но есть ещё такая величина как стоимость квадратного метра. На сегодняшний день она более-менее устоялась на рынке, но опять же, в связи с изменениями, которые затрагивают рынок новостроек, возможно, стоимость квадратного метра будет расти.
Если вы собираетесь улучшать жилищные условия при наличии недвижимости как актива, но вы не знаете, что с ней сделать и считаете, что ее можно продать и купить квартиру в новостройке в хорошем качестве с привлечением ипотеки, то лучше сделать покупку сейчас, потому что цены на некачественное жильё будут всегда снижаться быстрее, чем в среднем по рынку. Это во-первых.
Во-вторых, если вы хотите не просто улучшить жилищные условия, но и сделать свою недвижимость более ликвидной, то нужно понимать, что на первый план выходят такие факторы, как расположение рядом с метро в случае сдачи квартиры в аренду, в хорошей доступности с магазинами и школами. Этот тот вариант, когда вы покупаете квартиру для сдачи в аренду.
Если вы покупаете квартиру для себя, то, возможно, будут другие критерии. Я рекомендовал бы вообще подумать про квартиру как про коммерческую недвижимость, потому что коммерческая недвижимость гораздо эффективней с точки зрения инвестиций и в два раза больше даёт доходов.
Все социальные программы значительно повышают доступность ипотеки для широких слоев населения. Государство будет поддерживать ипотечных заемщиков, как это было во время кризиса 2014 года, когда застройщики испытывали шок от того, что покупательский спрос практически обнулился.
Тогда государство предприняла такую попытку спасения отрасли строительства: были субсидии на покупку квартиры в новостройках. Ставка была на 2 процентных пункта меньше, чем цена на вторичном рынке. У правительства уже есть большой опыт для того, чтобы в каждый момент задействовать ту или иную программу, стимулирующую покупательский спрос.
Мы даже вот уверены в том, что в июле появится ипотечная программа от государства, где будет, например, такое условие, что у застройщиков, которые используют счета эскроу, клиенты будут получать ипотеку на 2% дешевле. Каким-то образом будет пропагандироваться этот способ не только для клиентов, но и для застройщиков, чтобы они быстрее переходили на этот способ и, соответственно, их клиенты имели бы преимущество.
Ипотека в нашей стране — это достаточно большое преимущество, потому что других способов получить жильё у нас уже нет. Всё-таки у нас не защищен никаким образом арендатор квартиры в отличие от зарубежных стран. Там, например, в Европе всего лишь 40-45% граждан являются собственниками. Там никто на эту тему не заморачивается, потому что у них договор аренды, который подписал арендатор с хозяином квартиры, и он защищает всегда права того, кто арендует. У нас, к сожалению, рынок аренды по-прежнему остается не на должном уровне.
В любом случае, решение брать ли ипотеку в 2019 году остается за вами.
Рекомендуем почитать:
Как купить дом на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке
Аренда или покупка недвижимости
Первичный и вторичный рынок недвижимости
Система ипотечного кредитования в России
Покупка квартиры без посредников: 10 этапов сделки
Ипотечный договор: страхование жизни
Военная ипотека: условия предоставления и порядок оплаты
Покупка квартиры за минимальную стоимость: советы по приобретению
Как получить минимальную ипотеку: 8 способов снизить стоимость ипотеки
Загрузка...
