Покупка старого дома. На что обратить внимание при выборе объекта недвижимости для инвестирования или для жилья.
Покупка старого дома очень похожа на покупку кота в мешке, поэтому многие инвесторы очень боятся проблем, которые они могут в этом мешке найти. И, тем не менее, число покупателей, готовых к таким непредсказуемым испытаниям постепенно растет.
Причем популярна не только та недвижимость, которой от 20 до 40 лет, но и старинные усадьбы, дворцы и даже многоквартирные дома. Хотя стоимость реконструкции этих распадающихся архитектурных жемчужин может достигать нескольких миллионов рублей, такие инвестиции становятся все более и более популярными.
Может, все не так страшно? Давайте рассмотрим этот вопрос подробнее.
Старые дома все еще пользуются спросом
Аналитики по недвижимости утверждают, что интерес к старым зданиям в хороших местах продолжает расти. Инвесторы часто покупают их с целью создания офисного пространства. Многие люди хотят отремонтировать такие дома для собственного проживания или сдачи в аренду. Кроме того, есть желающие купить пригородные исторические дворцы, усадьбы и виллы. До недавнего времени тендеры на подобные объекты не вызывали интереса. Однако теперь инвесторы покупают их не только для того, чтобы превратить их в отели, но и для того, чтобы создать дом для себя, вдали от шума и суеты современных городов.
Аналитик кредитного дома Notus Michal Krajkowski отмечает, что существует большая группа людей, заинтересованных в ипотечных кредитах для покупки зданий 80-х, 70-х или 60-х годов. К сожалению, в России предложения о продаже таких домов не так часто появляются на рынке, как квартиры того периода, потому что их владельцы обычно живут в них до конца своей жизни и не хотят их продавать. Однако они намного дешевле, чем новые дома и квартиры. Для сравнения, в среднем, дом из 70-х годов площадью 200-250 кв. метров Вы можете купить по цене 70-метровой квартиры на первичном рынке.
Проблемы с ремонтом
Инвесторы боятся проблем, связанных с плохим техническим состоянием старых зданий. Часто они, конечно, правы. При покупке старого дома также следует проверить, внесен ли он в реестр памятников. Если это так, то для ремонта такого объекта потребуется согласие воеводства или городского реставратора. Вся работа, проделанная для восстановления дома былой славы, не может пройти без согласия чиновника. Весь этот процесс часто осложняется трудными переговорами и компромиссами со стороны как инвестора, так и реставратора. Кроме того, вам также придется смириться с довольно значительными затратами на ремонт. Обычно небольшие ремонтные компании такие работы не выполняют, а крупные подрядчики, соответственно, берут за подобную работу достаточно крупную сумму денег. Например, ремонт фасада многоквартирного дома, в котором есть исторические элементы, может Вам обойтись до 150 000 рублей.
Открывать сокровища
Такие инвестиции сами по себе не обязательно означают наличие проблем. Прежде всего, старый дом можно купить по очень низкой цене, а после ремонта его стоимость значительно возрастает, особенно если это историческое здание. Квартиры в исторических квартирах могут быть на 10% дороже, чем в обычных соседних домах. Более того, такой ремонт доставляет огромное удовольствие и может быть чрезвычайно захватывающим. У покупателя появляется ощущение сохранения истории, и более того, во время работы вы можете найти настоящие сокровища, такие как старинные картины.
«В случае домов, даже очень старых, проблем с выдачей кредита нет. Единственным ограничением может быть только техническое состояние здания. Банк кредитует здание только в хорошем состоянии. Если есть какие-либо оговорки относительно технического состояния, банк дополнительно потребует надлежащего обновления после покупки недвижимости», — объясняет аналитик Михал Крайковски из Notus Credit House.
Ситуация несколько иная в случае покупки усадебного дома или исторического здания. Такие кредиты всегда рассматриваются индивидуально. Банки без энтузиазма относятся к таким объектам, если они являются целью кредита, и в частности, гарантией его возврата, поскольку такие здания характеризуются низкой ликвидностью. В случае взыскания задолженности и необходимости продажи такого имущества у банка возникнут значительные трудности с быстрой продажей этого типа здания.
«Если банк предоставляет такой кредит, он предоставляется только под залог другого имущества, и даже если он обеспечен историческим зданием, то обязательно нужно наличие собственного капитала инвестора», — говорит специалист из DK Notus.
Таким образом, инвесторы, которые хотят жить в историческом дворце, должны иметь высокие доходы, даже в том случае, когда недвижимость не очень дорогая, или получить кредит на другое современное здание. Тогда это будет стандартный кредит на обычных условиях и со обычной процентной ставкой.
Бонус на ремонт
Покупатели зданий, сданных в эксплуатацию до 14 августа 1961 года и в которых более двух квартир, могут рассчитывать на помощь в погашении кредита в виде ремонтной премии, предоставляемой государством в соответствии с Законом 2009 года. Михал Крайковски предполагает, что бонус в виде погашения части кредита для осуществления инвестиций, может быть использован для ремонта балконов, замены окон или реконструкции здания, что направлено на их улучшение. На эту помощь государства могут претендовать не только жилищные сообщества, но и физические лица.
В то время как покупка 40-летнего дома довольно прибыльна и нет проблем с получением кредита для таких инвестиций, заинтересованные в исторической собственности инвесторы должны проявить настойчивость и, прежде всего, доказать свою финансовую состоятельность. Это обязательное условие, потому что в случае покупки старой недвижимости главной проблемой является её плохое техническое состояние. Поэтому будьте осторожны, чтобы не похоронить сбережения своей жизни в руинах своего дома.
Десять раз взвесьте все «за» и «против» прежде чем подписывать договор купли-продажи подобной недвижимости.
Рекомендуем прочитать:
Как купить дом на вторичном рынке
Как подключить газ к частному дому
Построить дом или купить готовый: что выгоднее
Как проверить по кадастровому номеру недвижимость
Загрузка...
