Покупка квартиры без посредников: 10 этапов сделки
Прибегая к услугам риелтора при покупке недвижимости, мы, как правило, хотим максимально обезопасить и облегчить сделку. В то же время, сопровождение риелтора — это далеко не всегда гарант безопасности. В этой статье вы узнаете как самостоятельно и грамотно оформить покупку жилплощади, избегая факторов риска.
ЭТАПЫ СДЕЛКИ
Каждая сделка с жилой недвижимостью имеет свои стандартные этапы, которые делятся на безопасные и опасные.
Безопасные этапы следующие:
1. Мысли о покупке жилого объекта;
2. Поиск подходящего жилого объекта;
3. Договорённость о просмотре жилого объекта;
4. Просмотр жилого объекта и проверка документов.
Безопасность этих этапов в том, что все вышеперечисленные действия не ведут к потере денежных средств. Опасные моменты начинаются после того, как подходящий объект будет найден.
Опасные этапы:
1. Предварительные переговоры по схеме сделки;
2. Предварительный/авансовый договор;
3. Подготовка самой сделки;
4. Проведение сделки;
5. Регистрация сделки;
6. Расчёт по сделке.
Рассмотрим все эти этапы.
МЫСЛИ О ЖИЛОМ ОБЪЕКТЕ
Задумывая покупку жилого объекта, нужно чётко обозначить себе параметры и характеристики этого самого объекта. А лучше максимально подробно прописать на отдельном листе ответы на вопросы следующего характера:
1. В пределах какой суммы предполагается покупка?
2. В каком районе города?
3. Покупка на первичном или вторичном рынке недвижимости?
4. Какова стадия строительства дома, если рассматривается объект в новостройке? Какой строительной компании?
5. Какого года постройки дом, если рассматривается объект на вторичном рынке?
6. Какой тип дома (кирпичный, панельный, кирпично-монолитный)?Скольки этажный?
7. Скольки комнатная квартира? Какой площади? На каком этаже? В какую сторону должны выходить окна?
8. Есть ли необходимость в паркинге? Какова доступность объекта к общественному транспорту? К учреждениям социального характера (детским садам, школам, больницам) и другой инфраструктуре?
Отвечая на эти вопросы, вырисовывается конкретная цель в виде жилого объекта.
ПОИСК ЖИЛОГО ОБЪЕКТА
Обозначив отчётливо характеристики своей будущей квартиры, вы, тем самым, значительно упростите её поиск. Зарегистрировавшись на нескольких самых популярных сайтах недвижимости в вашем городе, вам останется только вести в строку поиска параметры предпочитаемого объекта.
Не стоит ограничиваться только одним способом поиска, особенно в том случае, когда вас интересует не просто определённый район города, но и дом. Расклейте на информационных щитах около интересующих домов объявления. Главное, тщательно продумайте текст и придайте самому объявлению необычный дизайн.
При поиске жилого объекта в конкретно интересующих домах, вы можете переговорить с консьержами, которые часто в курсе того, какие квартиры продаются или сдаются. Также вы можете поинтересоваться и получить информацию о своих потенциальных соседях.
При поиске жилого объекта не теряйте бдительности, чтобы не стать жертвой мошенников. Не афишируйте никому информацию о сумме, которую готовы потратить на покупку квартиры. Желательно также обзавестись дополнительным номером телефона, предназначенного исключительно для звонков и контактов по покупке жилой недвижимости.
Стоит задуматься в случае, когда встречаете на сайте недвижимости или в специализированном печатном издании квартиру, стоимость которой на 20-30% дешевле рыночной цены. Скорее всего, здесь имеет место риелторская хитрость.
ДОГОВОРЁННОСТЬ О ПРОСМОТРЕ ЖИЛОГО ОБЪЕКТА
Выписав себе на бумагу информацию о найденных объектах, устраивающих по определённым параметрам, вы приступаете к третьему этапу — прозвону продавцов недвижимости и договорённости о просмотре.
При общении с продавцом, важно получить следующую информацию:
• актуальность объявления о продаже квартиры;
• достоверность описания объекта;
• сведения о наличии/отсутствии обременений;
• кто является собственником жилого помещения;
• наличие/отсутствие перепланировок;
• степень готовности пакета документов на квартиру.
Особое внимание обратите на то, в чей собственности жилое помещение. Если это несовершеннолетние дети или пожилые люди, то покупка такой квартиры сопровождается рисками и нюансами, а потому, действуя без руководства грамотного риелтора, лучше сразу отказаться даже от просмотра таких объектов.
В случае, когда никаких камней преткновения не возникло, договаривайтесь о просмотре квартиры в дневное время суток.
Во-первых, при естественном освещении вы лучше рассмотрите все недостатки или поломки в квартире, а, во-вторых, это дело личной безопасности. Если продавец не имеет возможности показать вам объект среди дня, а также отказывает вам во встрече в выходные дни, лучше вообще отказаться от дальнейшего сотрудничества. Помните, при покупке квартиры не стоит торопиться и действовать необдуманно.
ПРОСМОТР ЖИЛОГО ОБЪЕКТА И ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ
Начинайте осматривать жилое помещение ещё при подходе к нему: состояние дома, подъезда, лифта, благоустройство двора, наличие детской площадки. В самой квартире обратите внимание не только на ремонт, но и проверьте в обязательном порядке систему водоснабжения, освещения, отопления. Спросите у продавца о времени последнего или предстоящего капремонта. Ваша задача собрать как можно больше информации об объекте, поэтому не стесняйтесь и поспрашивайте жильцов о состоянии дома, работе коммунальных служб.
В случае, если квартира вам очень понравилась, не стоит это показывать продавцу. Старайтесь сохранять нейтральное настроение. Во-первых, эмоции отвлекут вас от сосредоточенности и обдуманности дальнейших действий, а, во-вторых, продавец, увидев вашу заинтересованность в объекте, в дальнейшем может не пойти на уступки, связанные со сделкой. Поэтому скажите продавцу, что перед тем, как принять окончательное решение, хотели бы посмотреть документы.
При первичной проверке документов в первую очередь обращайте внимание на свидетельство о праве собственности: на каком основании право собственности (договор купли-продажи, договор дарения, договор с Застройщиком или уступки прав требования, свидетельство о праве на наследство и др.) и сколько собственников в данном жилом помещении. Дальше посмотрите документы-основания, согласие на продажу законных совладельцев квартиры. Не стесняйтесь проверить паспортные данные предполагаемого собственника или собственников.
Помните, если продавец отказывается предоставить вам документы для первичного ознакомления, это сигнал, чтобы задуматься.
Полный пакет документов, который предоставляет продавец, следующий:
1. Правоустанавливающий документ на квартиру;
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
3. Справка из БТИ (кадастровый паспорт);
4. Выписка из домовой (поквартирной) книги;
5. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
6. Справка о дееспособности продавца (справка из НД и ПНД).
Помните, что ваша задача, как покупателя, на данном этапе сделки — это убедиться в юридической чистоте приобретаемого объекта. А потому, надо выяснить всех настоящих и предыдущих собственников квартиры, а также зарегистрированных в ней граждан. Обратите внимание на то, что по закону РФ лица, отбывающие срок тюремного заключения, и проходящие срочную службу в армии, по возвращению автоматически прописываются по последнему месту жительства. Смена собственника не является основанием для их выселения. Чтобы подобных сюрпризов избежать, выясните причину выписки предыдущих жильцов.
Приведенный выше перечень обязательных документов, в зависимости от ситуации, может быть дополнен:
1. Заверенное нотариусом Согласие супруга/супруги продавца на продажу жилья;
2. Заверенная нотариусом Доверенность, в случае, если жилой объект продается через посредника.
В случае, если вы решаетесь на покупку недвижимости у несовершеннолетнего собственника, нужна будет Справка органа опеки и попечительства, разрешающая продажу.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПЕРЕГОВОРЫ ПО СХЕМЕ СДЕЛКИ
После того, как вы примите окончательное решение о покупке именно этого объекта недвижимости, проверите документы, нужно предварительно переговорить с продавцом по схеме сделки. То есть, определиться со сроками, формой и порядком оплаты, размером аванса и основного платежа, условием возврата аванса, а также обговорить расходы по самой сделке, договориться, кто их будет оплачивать. На предварительных переговорах вы также согласуете с продавцом бланки предварительного или авансового договора.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ/АВАНСОВЫЙ ДОГОВОР
По сути, предварительный договор является соглашением обеих сторон на сделку с недвижимостью. В нём прописываются все условия купли-продажи жилого объекта: прописывается основная цена и сумма авансового платежа, порядок расчётов, сроки и все те моменты, которые обговаривались продавцом и покупателем на переговорах по схеме сделки.
Помните, что при внесении аванса, необходимо запросить у продавца расписку о получении денежной суммы. Бланк расписки лучше согласовать заранее.
ПОДГОТОВКА СДЕЛКИ
Подготовка к сделке подразумевает не только оформление бланков основного договора купли-продажа, но и организация дня подписания этого договора:
1.Заранее записаться к нотариусу, который зафиксирует законность процедуры подписания договора купли-продажи;
2. В случае, если предусмотрен безналичный расчёт, выяснить цены и условия аренды банковской ячейки, оформить депозитарный договор или открыть счёт в банке продавца;
3. Уточнить режим и порядок работы Росреестра или МФЦ.
ПРОВЕДЕНИЕ, РЕГИСТРАЦИЯ И РАСЧЁТ ПО СДЕЛКЕ
День проведения сделки старайтесь расписать буквально по минутам. Заранее позаботьтесь о способе передвижения на случай, если нотариальная контора, Росреестр и банк территориально разбросаны. Не идите на сделку один: в идеале, чтоб вас сопровождали двое близких друзей.
Один из самых щекотливых моментов — это расчёт по сделке. Практика такова, что покупатель сначала передаёт денежную сумму, а потом он вместе с продавцом идёт регистрировать право собственности в Росреестр или в МФЦ. С другой стороны, принятие пакета документов на регистрацию ещё не означает, что Росреестр выдаст свидетельство о праве собственности на ваше имя: ведь в случае отсутствия даже одного документа или наличие в нём ошибок, регистрационные действия будут приостановлены. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, лучше изначально договариваться с продавцом о расчёте после регистрации. В этом случае при сдаче пакета в Росреестр право собственности должно быть зарегистрировано за покупателем, но с обременением в пользу продавца. Только когда покупатель произведет расчёт, обременение снимается.
Безопасный расчёт для обеих сторон сделки обеспечивает также банковская ячейка. При аренде банковской ячейки составляется договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке. Какую бы вы форму расчёта не выбрали, помните, что она прописывается в договоре-купле продажи и вы не можете впоследствии её изменить. Иначе сделку можно будет обжаловать в суде и счесть недействительной.
Купить жилую недвижимость без риелтора не так сложно, как изначально кажется, но требует максимум внимательности и продуманности в своих действиях.
Рекомендуем прочитать:
Покупка квартиры на вторичном рынке
Покупка старого дома. На что обратить внимание
Сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры
Как проверить по кадастровому номеру недвижимость
Военная ипотека: условия предоставления и порядок оплаты
Как купить квартиру на выгодных условиях
Загрузка...
